南京限购令出台后的1个多月内，开发商推盘热情曾经一度高涨。但进入4月以来，买家的观望心态依旧日渐浓重，这成为限制楼市销售回升的最大阻力。业内普遍预计，留给开发商的等待余地已经不大，伴随楼市去化放缓和销售任务重压，开发商必须重拾优惠利器，在观望弥漫的时刻形成新的市场撬动点。
银四开局，项目开盘变“低调”
“这个开盘还真低调。”上周六上午，当记者来到江北某大盘售楼中心，面对现场有些寂寥的人气，不禁有购房者发出这样的感慨。限购令发出以后，“刚需盘”成为南京楼市绝对的销售主力。上周推出的这家楼盘也属于不折不扣的刚需盘，户型面积为75-90平方米的两房和三房，均价约在8600元/平方米，这一均价比先前在售的房源还略低一点。这家大盘当天上午仅有十余组客户来看房，现场去化率不到两成。面对这样的状况，开发商只得表示开盘仅属一种市场试探，销售结果在预料范围之内。
更为“低调”的还有城中一家高端花园洋房楼盘，这家楼盘自春节前在市区开张临时销售点，几个月时间一直在紧张蓄水，上周末刚刚拿到销售许可证，售楼处立刻以短信电话的方式通知登记客户来选房。不过当天上午售楼处来的客户也只有寥寥十几组，据现场销控表统计当天总共卖出了十余套房源。去化率在1/6左右。当然该楼盘也没有明确表示已经开盘，售楼处对外宣称仅是提前通知意向客户选房。
观望氛围重，成交刚回暖又下挫
3月份原本有几十家楼盘酝酿集体“开闸放水”，最多的一个周末同时迎来12家楼盘的上市潮，但扎堆开盘依旧没能撬动“金三”楼市的冷清行情。到了上周，南京也仅有4家楼盘推出新房源。从最终销售情况看，不管是刚需盘还是高端洋房，平均去化率都只有两成左右，成为当下楼市低迷的真实写照。
事实上，限购令发出后楼市并非一致低迷向下，就在4月初，还显现出不少回暖的迹象。4月份第一周，南京楼市5家楼盘新推房源，不到之前一周的一半。但由于刚需楼盘大量新房源的入市，推高了南京楼市4月第一周的整体销量。据网上房地产统计数据显示，3月28日~4月3日南京楼市共认购商品住宅784套，成交552套，日均认购110多套，成了限购令之后成交最多的一周，与“金三”每周认购都在100套以下的成绩相比，这样的销量已算不错。然而4月4日-10日，南京商品住宅共认购372套，成交526套。日均卖房53套，对比之前一周认购水平下挫超过5成。
统计还表明，截止到4月10日，2011年南京楼市的“金三银四”成交量总计只有3006套，与调控下的2008年相比，也不及其销量的一半。
如何突围，最大希望还在价格
撬动市场的杠杆，最终还落于价格。记者了解到，3月底开始，已有若干家楼盘启动价格促销策略。但所有这些优惠也大多仅限于开盘当天或是少数楼盘，并没有扭转当前房价的总体势头。对此有业内人士认为，江北楼盘迟迟不愿做出以降价换销量的大动作，属于典型的试探性卖房心态。“而且目前江北在售楼盘房源都大同小异，物业类型、户型面积差异性很小，未来销售竞争将会更加激烈。”很显然，当下的促销非但没有刺激购房者的买房欲望，反倒加重了市场的观望情绪。
记者了解到，接下来，开发商将有望重新拾起降价促销利器。上周试水的江北某大盘传来消息称，接下来楼盘将启动大手笔优惠，连续推出一批“一口价特供刚需房”，对部分热点房源启动比普通房源便宜近1000元/平方米的让利，最高幅度达10%。
分析人士表示，3月份南京楼市开始出现小幅降价楼盘，多少让部分买房人看到了希望。此外，3月新开楼盘调低价格预期。一批准备在4月份登台亮相的楼盘，已经提前打起了大幅度优惠促销的旗号。随着成交量的缩减，房价的调整不可避免，楼市促销潮或将在二季度到来。
