对话潘石屹：房价还得继续降 百日剧变没续集
他是微博控，更爱玩摄影；他出书、拍广告，甚至主演过一部爱情电影；他的好友觉得他“玩心太重”，他的同仁则说他“胆子小”；而作为一名商人，有学者称他是市场经济中少有的“智多星”——在房地产界，潘石屹算不上最富有，但绝对称得上最吸引眼球的“腕儿”之一。
他最新的夺眼球动作是将SOHO中国所有房源网上销售。在复杂的国际经济形势和严厉的国内房地产调控环境下，很多人将此举归为“做秀”、“炒作”，而潘石屹自己却说，这是房地产业的一场“销售革命”。
事实上，人称“老潘”的潘石屹，不仅爱说，也敢说，且不局限于自己的那一亩三分地。
昨天老潘接受了本报记者面对面的采访。谈及全球经济大势，他直言，欧洲问题比美国大，中国也有问题，但中国经济是全球最好的。针对全行业又一次臆测开发商将“混不下去”的论调，曾在2008年提出“百日剧变”的潘石屹这一次又大胆预测：“百日剧变”不会有续集了。说起老百姓最为关心的房价问题，他给出的答案很肯定——房价还没有降到位。今年不降，两、三年以后还得降。
宏观经济之我见——更糟OR见底?
记者：美国经济不景气，欧债危机一波未平一波又起，外部环境对中国经济十分不利，您怎么看这个问题?
潘石屹：前一段时间我写了一些东西，首先关注的就是美国的情况，现在大家都在等美联储表态，这个状态已经持续了一段时间，QE3(第三轮量化宽松政策)到底会不会推出成为悬在全球市场上空的一个大问号。
欧洲的问题更大，不用多说，只需要看股市跌得多惨就知道了，就四个字——一塌糊涂。
而需要指出的是，就算是全球经济出现二次探底，中国政府也不会像2008年那样，再拿出一个“4万亿刺激计划”，也不敢搞宽松货币政策，毕竟，如果再走老路，通货膨胀就飞到天上去了。总体而言，自2008年以来，中国政府对经济的控制成效是有目共睹的，最起码我们看到了两个结果：第一，通货膨胀控制住了，没有像印度和巴西那样，通胀率高得吓人。其次，目前来看中国经济的增长速度尽管有所放缓，但依然处于比较快的区间。
不过值得一提的是，眼下十万亿元左右的地方融资平台算得上一个定时炸弹。
记者：正如您所说，中国经济增速放缓已成不争的事实，现在有很多观点认为高层不会坐视不管，政府肯定要救市，您又怎么看?
潘石屹：救市意味着两难：一救市，通货膨胀就会抬头，老百姓肯定很难接受。目前CPI涨幅在6%左右，老百姓已经是咬紧牙关了。
通货膨胀控制不住有多可怕?那可能不是CPI涨幅达10%的事儿，有可能是200%。最近，我到越南待了一个星期，在那里我完全分不清一百万和一千万的区别了，数钱的时候，所有人掏出来的不是钱包，而是大塑料袋。
记者：那么归根结底，中国经济转型的难点和突破点究竟在哪里?
潘石屹：中国经济不仅仅是“中国经济”了，是世界经济的一部分，一定要随着世界经济往前走，从经济角度来说并不是独立的。
目前来看，政府的政策不应该走极端，比如，为了控制通货膨胀而不顾中小型企业死活。当然，也不能再走2008年的老路。
房地产业全解析——真摔OR假摔?
记者：北京等地的房价只要稍有风吹草动，拐点论就甚嚣尘上，您怎么看待目前整个的房地产市场?
潘石屹：截至目前，北京、上海的住宅投资回报率仅仅为2%，商业地产的投资回报率在4%至5%，住宅的回报率太低了。就从资金回报率来说，房价还没有降到位。
而且，住宅价格应该降，今年不降，两、三年以后还得降。因为保障房的影响是巨大的。未来五年政府要建设3600万套保障性住房，如果按一个房子里住4个人算，那就是1.5亿人，总共的城市人口才6亿人，保障房的潜在影响可见一斑。
记者：眼下又不得不再次提起您的“百日剧变”论(2008年时，潘石屹在看到上市公司财务报表后预测，房地产业要“百日剧变”，不过当时，在政府推出救市政策之下，这个预言成了业内的“笑话”)。目前市场状况可谓惨淡，您觉得“百日剧变”还有戏吗?
潘石屹：不太可能了，没有续集了。
现在，经济链条中最薄弱的环节首推中小型企业，出口形势不乐观，劳动力成本又不断攀升，再加上银行的利率一提再提，中小型企业的生存比较困难；其次的薄弱环节就是地方政府了，第三位才轮得到开发商。
其实，从上半年财务报表来看，开发商的资金链很少出现像2008年时绷得那么紧的情况，负债率也没那么高。
开发商还穿着棉衣呢，地方政府却穿单衣服，所以不会“百日剧变”。
记者：有人认为，房地产调控已经到底了，您同意这种判断吗?
潘石屹：我觉得可能还会更严厉。未来两年，尤其是大城市的住宅市场，调控只会更严格。
前一段时间，好几个开发商给我打电话，都言之凿凿地说“限购政策要取消了”，结果没过多久，北京市有关领导给我们开会明确，北京不会取消限购。
我感觉限购政策在两三年内是不会取消的，否则房价报复性反弹就很难压住了。
记者：大家都觉得您的项目卖得贵，您担不担心降价?
潘石屹：我们一向严守的原则是，不能与周围租金的价格差距太大，任何一个项目的投资回报率绝对不能低于4%，这要比住宅回报率高出1倍。
SOHO中国自剖——网售转型OR做秀?
记者：听说SOHO中国正是搞网售，而另一方面又要把销售外包给中原地产?这是应对调控的举措吗?
潘石屹：今年我们公司有两个特别大的变化，花了差不多一年的时间打造了两个平台，一个是工程设计建设的BIM系统，另一个就是销售乃至采购的大网络平台。对于后者，从9月20日开始，我们力争把公司所有的业务都放在这个网络平台上去，真正搞“网络化生存”，销售社会化。
目前公司本身和客户都已经尝到了网络平台公开公平的甜头，所以我们决心围绕这个网络平台对公司实施改革，其中包括销售部分，按照目前的设想，未来会把销售全部外包。
记者，目前公司上海的项目销售情况怎么样?
潘石屹：目前北京和上海的销售额都接近100亿元。上海跟北京市场有一些不同，上海的客户主要还是江浙一带的民营企业、私营企业，这些人对国际市场更为敏感。但总体而言，销售情况还是不及去年“热火朝天”的态势。
毕竟，就算是限购之后，大资金都挤到二、三线城市去投资也不太现实。在这种背景下，很多资金还是会回流商业地产。
我们的项目开盘，第一个星期就卖了15个亿，这就是一个证明，虽然和以往开盘卖50、60个亿比还是有差距，但起码说明基本的需求还在。
记者：据悉，北京望京SOHO项目开盘当天就销售了25个亿，但到现在是39个亿，速度真的放慢了?
潘石屹：我们是把节奏控制一下。
前面的25个亿销售完了后，我们把价格提高了5%，幅度是很大的。因为现在这个项目做完以后，公司在北京也没有别的项目，所以不急着卖。
记者：据悉公司还有200亿左右的资金，而此前您计划今年要完成150亿元的收购，这个目标有变吗?
潘石屹：可能还会超一点。
