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楼市成交量回暖同时投资需求入场，但市场其他指标并不乐观，这样能够确认市场回暖吗？投资需求再现，市场会否重归类似07年的过度繁荣？还是说目前这样的回暖只不过是本轮调整中的一个小幅波动？这三个疑问成果国内房地产市场当前最为聚焦的问题。

伴随房地产市场成交持续回暖，房地产市场成交结构正在发生变化，部分高端项目销售更加活跃，而且有媒体报道称，京沪深三地部分楼盘出现大客户买家，几套甚至几十套的大单成交现象日渐频繁，市场已带有投资主导市场特点。

一边是楼市成交量自09年2月以来的迅速回升并持续高位运行，部分城市房价连续数月上涨，但另一边是09年来投资增速、土地购置面积、施工面积、新开工面积等数据持续地位运行甚至负增长。对于市场的走势，我们不禁发出疑问：这样的走势算不算回暖，如果是回暖这样的回暖能走多久，会不会像07年那样经历超越宏观经济的繁荣后再度进入又一轮调整，还是说目前这样的回暖只不过是本轮调整中的一个小幅波动？

对此，多数券商分析师均认同市场回暖的说法，但大都对目前市场高成交量表示担忧。有分析师曾指出，4月份楼市成交在达到高点之后会有一定回落，但市场却给人以更优越的表现，高成交量一直持续到5月，总体看，市场已经回暖，即使进入6月成交量出现下降也是正常现象，预计今后3-6个月楼市走势将是量跌价升，回暖趋势依旧。

从09年市场走势看，世华财讯分析师认为，税费优惠及宽松的货币政策是楼市成交回暖并继续高位运行的因素之一。税费调整和首付降低是自住需求的主要引导力量，降低税费对购房人就等于降低房价，降低首付是降低门槛，肯定会吸引购房人。而中国用两代人甚至三代人的钱买房的现象很多，“80后”进入结婚买房年龄，其父辈几十年的积累正好在此时释放出足够的购买力。

不过随着宏观经济止跌并现出回暖走势以及市场成交量持续高位运行，目前市场的需求主体正在发生变化。阳光100集团常务副总裁范晓冲向世华财讯表示，一季度楼市需求是以刚性需求为主体的市场需求释放，进入第二季度改善需求和投资需求开始入场，改善需求也属于刚性需求一种，而投资需求入场可能是因为通胀预期和避险要求。

范晓冲介绍，目前全国房地产市场都是这样的情况，而投资需求对房价的拉动作用可能比较明显。他分析，因为现在政府救市实施适度宽松的货币政策，到5月份已经释放出接近6万亿的流动性，而实体经济仍比较冷，所以大量资金通过各种方式进入楼市和股市。

对于投资需求能够占到市场多大比例，宏源证券分析师杨国华表示，目前虽然有媒体报道部分楼盘出现大买家，但难以掌握投资需求具体比例，而且不同项目的投资客户比例也不同，因此数据很难掌握。国海证券分析师赵铎也认同市场上有投资需求的说法，认为房价会上涨。

然而，对市场的走势也有不同声音，万科董事长王石日前表示，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的中国香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨状后得出结论，房价连续上涨是不可能的。王石08年首提“拐点论”，其对市场的正确判断，为万科在08年顺利适应市场提供了基础，不知这次又会怎样。

分析师认为，目前市场确实有重归07年过度繁荣的迹象，房价经历小幅调整重入上涨通道，投资需求再度引领房价涨幅超过工资涨幅，刚性需求再次被压抑，而且目前市场充斥着较强流动性，如果资金闸门不能管好，充裕的流动性真如郎咸平、范晓冲等人所言大量进入楼市，那么市场就很可能再入虚假繁荣。如果宏观经济也如人民大学经济学院副院长刘元春所言走出“W”型的话，那么这次楼市回暖只不过是本轮调整的一个波动，而在市场不理智情况下，楼市下一轮调整幅度可能更大。