“限购令”下，房企们开始了突围之路，户型创新、妙招揽客、降价跑量;“谷底价”、“成本价”、比拼赠送面积让买房人收获颇。在竞争中房价不再疯长，理性逐渐回归;在发展中产品推陈出新，宜居逐步至上。
而遥遥无期的限购政策依旧让市场冰意逼人。
房子越卖越多，库存量被刷新;降价声不断，“谷底价”不断刷新……据最新网上房地产数据显示，截至2011年12月25日20时，南京商品住宅当年共成交37519套，同比去年，成交量下挫超过两成。
现象一：市场因“限”一蹶不振，销量锐减两成多
今年2月19日的“限购令”让政府的行政手腕威力显现。
在各板块销量方面，两江板块仍然扮演主力军角色。其中江北板块仍居成交榜榜首，今年板块共成交13601套，接近全市成交量的近四成，几个超大盘的持续降价供量以及几大新盘的入市让今年的江北板块依旧成为南京楼市的主演之一。
而同样拥有众多楼盘扎堆的江宁板块位则居第二位，成交9059套，今年品牌新盘的悉数放价、放量以及江宁老盘给力持续加推，让江宁板块今年“价格战”异常激烈。
以改善客户为主的河西板块以3667套的成交量位居第三，而城北、城南则以3776套与3473套位居第四、第五。城东与仙林，作为低密度住宅盛行的两大板块则以1747套与1173套分列第六与第七。严重萎缩的市场环境、长期的缺房状态让寸土寸金的城中板块以1023套的成交量位居南京各版块成交量的末位。
市场萎靡与萎缩的态势还凸显在几大重要卖房节点上。
向来被房企们奉为黄金节点的“金三银四”与“金九银十”，在限购令面前，今年的成色尤为的黯淡。
今年的“金三银四”成交量与去年同期13576套相比，下降幅度近7成。而被寄予厚望的“金九银十”与去年相比下降五成，萎靡收场的态势已不可挽回。
现象二：库存量比年初涨了六成多，降价还将继续
与今年楼市销量数据的一颓再颓形成鲜明“反比”的是，截止2011年12月25日，南京楼市可售房源为55038套，与今年1月1日32963套相比，增加了22075套，增长66%。与此同时，库存量还刷新了2008年历史记录，未来此记录还有望被拔高。
自2011年2月19日“限购令”颁布，库存量日益高企，而“金三银四”与“金九银十”房企的高预期推房换来的却是低销量市场反应，这更加重了今年库存量的高企。
经过比较各月成交量与库存量，记者发现，库存量在2月19日限购令颁布后，小幅稳步上升，从3万套增长到4万套关口，用了7个月的时间，而突破4万套大关后，南京楼市的库存量转速疾驰。在“金三银四”变为“铜三铁四”后，传统的销售旺季“金九银十”被房企们寄予厚望，但预期的火热并未来临，老盘、新盘纷纷加推新房源，买房人“买涨不买跌”的观望心理进一步加剧，综合导致了今年南京楼市的库存量从4万套增长到5万套的增长，只用了两个月时间。
有专家表示，目前从中央层面来看，未来一段时间，政府调控的大方向依然不会改变，恐怕楼市库存的记录在一段时间内还将不断被刷新。
据业内人士透露，目前，南京日均认购量基本维持在100多套的水平，每月消化速度预计为3500套，而目前积压的5.22万套存量将至少需要市场卖一年零两个月。
业内普遍观点认为，只要库存超过5万套，降价将持续。房企降价促销可能已不仅仅局限于年终业绩指标的达成，还在等待的开发商应该如万科、保利那样，及时调整应对策略，低利润运作。
现象三：各片区打响价格战，衍生新名词“筑底价”
2011年虽整体销量不济，但房企们积极的竞争氛围客观上促使了一场价格比拼、品质对决的博弈战诞生。
相对于上半年的价格坚挺、房企们对于降价的闭口不谈，下半年，两江板块的众多刚需盘率先开始了价格“微调”，随着惨淡的金九银十落幕，南京的房企们的价格跳水，从刚需盘开始。
江北、江宁成为“价格战”的重灾区，南京楼市从“假摔”到“真降”。
7月份，江北的旭日爱上城、大华锦绣华城、海德北岸纷纷酝酿优惠、团购措施，亮出起“7”字头，甚至“6”字头房源，但不是大户型房源，就是仅几套房源，难以引起市场兴趣，“假摔”愈演愈烈。
8月份，广博苑传出均价7400多元/㎡，宜家国际公寓、武夷水岸家园、万裕龙庭水岸纷纷跟进，将江宁板块的谷底价拉回到了7字头，而位于百家湖畔的高尔夫国际花园大跳水4成，仅售7000多元/㎡。两大板块的价格战引发了多米诺骨牌效应，刚需争夺战、“谷底价”成为市场趋势，价格走入下行轨道，真降就此开场。
9月份，在全城“降歌”高唱之时，由“保利带头，万科唱主角”的仙林湖之战开战，一个名为“筑底价”的新词汇也应运而生。保利罗兰香谷11500元/㎡的毛坯价最终完败给后发制人的万科金色领域9900元/㎡的精装价，万科成功给仙林湖筑底。
由此，全国性品牌房企的降价走量成为市场主调，降价潮升级。许多定位改善需求的楼盘与区位相对优质的楼盘也开始舞动降价旗。
11月份，天正滨江推出河西“谷底价”，全线85折销售;城北的苏宁名都汇“跳水”4000元/平米;恒 大绿洲推出7字头的精装特价房;翠屏紫气钟山则推出特价房，一口价优惠40万。
12月14日，江宁大学城新盘保利梧桐语7090元/㎡起售，8600元/㎡均价入市开售，再次显现降价威力;12月25日，在邻居旭日学府毛坯价5700元/㎡的重压下，江北新城香溢紫郡精装成品房以“区域地震价”开盘，均价6500元/㎡，当日去化九成，成为房企成本价、亏本价卖房必火的经典案例。
现象四：豪宅暗降，品牌房企竞相亮底牌
今年，“限购令“对于定位于改善、终极改善需求的豪宅来说，也带来了一次不小的销售冲击。限购浪潮让手中紧握一次改善机会的客群出手更为谨慎。
今年，在售豪宅战役中，几大品牌房企表现较好，其中，紫金山板块的低密度住宅保利紫晶山从开盘至今网上房地产显示成交总套数高达812套;仁恒江湾城在“限购令”后连开四次，通过较小户型的低总价规避限贷，赢得了销售接近600套房源的业绩;中海凤凰熙岸则通过比一期稍有调整的价格策略，获得热销;朗诗钟山绿郡3月底亮相，科技住宅在今年备受关注，销量也打破了限购的阴霾。
因为今年限购从严，许多品牌房企也通过一系列“技术性”定价赢得市场，万科就通过仙林湖金色领域精装9900元/㎡的成本价，向南京抛出了成本价跑量的价格策略，朗诗绿色街区则将科技精装从简，毛坯版和水晶版的推出让总价更低，易于接受。
接下来，绿地新里紫峰公馆、新城香溢紫郡、保利梧桐语、中海万锦熙岸等全国性房企的项目全部高喊“成本价”入市或者准备入市，本土品牌房企项目银城千花溪则顶着地王的头衔喊出“成本价”。
资金链绷紧、年底销售任务在2011年成为了南京楼市的热门词汇，有专家表示，在整体市场的颓势难掩之时，品牌房企更注重年底的资金的流动性，以薄利换取手中资金，进行下一轮的战略布局。
现象五：妙招、怪招、奇招，营销花样层出
2011年，楼市销售受阻，各种夺人眼球的营销手段则在今年大放异彩。
“团购”一词在今年尤为被热捧。天润城、威尼斯水城、大华锦绣华城、托乐嘉城市广场等等面向刚需客群销售的楼盘，纷纷以团购的名义进行优惠降价。
特价房营销也成为新鲜手段。大华锦绣华城、明发滨江新城与翠屏紫气钟山都曾拿出一套房进行五折的抽奖，金浦名城世家更是拿出一套原价120万的房源，进行抽奖销售，总价只要38万。
7月，在江宁万科金域蓝湾认筹阶段，作为区域竞争对手的托乐嘉城市广场则将看楼车开到金域蓝湾大门口截客，并打出条幅条幅：“不看托乐嘉就买房?”区域内竞争态势紧张。
而在12月份，托乐嘉城市广场更是借助保利梧桐语即将开盘的火爆关注度，向该项目的认筹客户送油卡，虽然活动半天就被叫停，但这样的怪招给年末寒冷的楼市增添一丝笑意。
王子公馆的一吻值千金、高科荣境的新街口奥迪快闪、山河水的飞机语广告等等这样的招数充实了业界营销氛围，夺取了市场眼球。
而市场也出现了一部分针对降价潮中，购房者买房顾虑的务实营销招数。位于城北的大发燕澜湾推出了“无理由推房”;城南的蓝岸3G提出三年包租;而宏图上水庭院则承诺不降价，但低迷的市场环境并未“笑纳”这些颇有诚意的营销招数。
降低首付，也成为今年许多开发商降低购房门槛、揽客的噱头，江宁的文鼎雅苑、华菁水苑、保利旗下的两盘罗兰香谷和梧桐语都推出最低不到十万的低首付，而在河西，宋都美域和栖庭跟风推出。
现象六：都市圈包围城市，商业地产表现平平
城内项目的“限购令”压身，让不限购的众多都市圈项目找到了“攻城”突破口。
2011年，碧桂园成为南京人的口头禅，街头巷尾、铺天盖地的广告攻势，让项目的低价与“五星级的家”深入人心。
今年5月中旬，位于句容的碧桂园凤凰城率先“入城”，首次开盘推出了2100余套房源，低价入市，吸引了近两万人到场看房，每天几十个班次的看房车往返南京与句容之间，其中有八九成都是从南京过去的买房客。
紧接着今年下半年碧桂园转战南京城西面，安徽境内一个叫做欧洲城的项目再度“进犯”，“换汤不换药”的营销模式与物业价值，让其再次成为都市圈楼盘的大赢家，国庆黄金周期间压轴登场的城市花园首次开盘，两日内就销售逾千套房源，2011年碧桂园的攻城大计还在继续。
此外位于安徽境内的还有金太阳鹭港、玫瑰十一英里等多个南京人熟知的别墅项目也都在2011年，对南京展开攻势。
除此之外，9、10月份，位于溧水的康利华府、蓝湖西岸等住宅新盘纷纷跻身南京热销“十强榜”。
据业内分析，都市圈楼盘之所以热销，总价低，未来升值前景比较好;第二是受南京限购令的影响，使得不少手头资金充裕的投资客只能到南京周边区域投资房产。
相比今年上半年都市圈楼盘万人哄抢的火爆场面，最近一段时间抢购的热潮开始退却，理性回归，房源成交量也有所下降。
今年的限购令并没有让市区的商业性质酒店式公寓、商铺以及写字楼迎来走红，除了河西万达广场的商业性质的精装小户型在7月份热卖，河西盛世公馆、江北的弘阳壹号、江宁的莱茵铂郡、城南蓝岸3G等项目都未能在今年销售上取得较大突破。
