楼市走向扑朔迷离。
一家率先将江宁地铁盘房价拉回“8字头”，136套房源售出四五十套;一家低于预期价格约千元，240套房源售出七成左右。昨天两家开盘销售的江宁楼盘表现各不相同。但相同的，现场都有不少看房人只看不买，降价了，还会再降吗?面对降价，不少市民表现得非常冷静。而更耐人寻味的是，伴随着文鼎雅苑的回归“8字头”，江宁房价近日呈现出“跌跌不休”的行情。江宁板块是否进入了房价的“下行通道”?江宁又会不会带动其他板块，成为这一轮楼市降价的“领头羊”?
江宁近期房价走势
4月26日 五矿东方龙湖湾·御山湖开盘，均价11500元/㎡
4月28日 融侨世家开盘，折后均价10200元/㎡，最低价房源折后9100元/㎡
4月30日 鸿意万嘉开盘，折后均价10800元/㎡
5月7日 文鼎雅苑开盘，折后均价9200元/㎡，最低价8700多元/㎡
5月底6月初 华菁水苑将开盘，预计均价8500元/㎡
开盘现场
江宁七八十万买套房，到位了吗?
最低单价卖到8750元/平米
昨天上午10点，记者来到了位于地铁一号南延线南京交院站附近的文鼎雅苑，售楼处外，几十位购房人坐在临时设置的等候区，等待叫号选房，此时已排出了近60个选房号。购房人中大多是双双对对的年轻情侣，也有少数带着小孩的一家三口，刚需的特征表现得格外鲜明。
当天文鼎雅苑推出的是6号楼136套房源，都是小套型，面积83㎡—89㎡。而最吸引购房人的无疑是价格。在目前周边楼盘的均价接近万元的情况下，该楼盘这批房源却报出了“8字头”的最低单价。记者在现场房源销控表上看到，折后均价约为9200元，其中折后“8字头”的还不少。开发商给出的优惠是5月7日至9日，按揭优惠750元/㎡，一次性付款优惠950元/㎡;在此基础上，7天内签约客户优惠150元/㎡;老业主介绍的新客户优惠100元/㎡;文鼎会会员还能获1天省1000元的总价减免。如果不算文鼎会会员优惠，光是按揭贷款、7天内签约再加老业主介绍三重优惠，每平方米可减千元，这样最便宜的房源只要8750元/㎡。“差不多打了个9折呢，”两位结伴而来的女子一边看着销控表一边商量。确实，当天不少买房人就是冲着便宜来的。一位买了套83平方米房源的年轻人告诉记者，折后单价9000元多一点，总价70几万，“这样的房子在南京算挺便宜的了，我觉得差不多到位了吧。”
多重优惠相当于95折
上午11点，记者又来到了湖滨金陵饭店，位于江宁九龙湖附近的楼盘中粮彩云居在此开盘销售。“蓄水”已久，再加上央企的背景，中粮彩云居的人气明显要旺不少。开发商此次推出的是01、02、03幢共240套房源，均价11000—12000元/㎡。在优惠方面，提前交纳诚意金客户优惠1个点，开盘当天总房款优惠2个点，在规定时间内签约优惠2个点。“我买了一套76平方米的9楼房子，原价87万多，打了95折后83万多，单价不到1.1万元，我对这个价格还比较满意。”刚办完认购手续的的小陈告诉记者，他就在九龙湖附近工作，上班比较近，所以关注彩云居项目很久了，“其实价格还是降了的，之前我们听说要卖1万-1.4万元，后来开发商表示开盘价在1.2万元，现在我买的单价不到1.1万元，比我之前的预期低了千元。”
依然有买房人觉得没降到位
虽然两家楼盘的价格都有一定优势，但昨天，记者仍在售楼现场看到了不少空手而回的看房人。
在文鼎雅苑售楼处，在市区工作的小高昨天和朋友结伴而来，两对情侣都想在南京买房安家，虽然最低8700多元的价格挺让人心动，但最终他们都没有决定购买。“位置偏了一点，从市区光地铁就坐了四十多钟。这里比较合适大学城的老师”更重要的是，小高认为房价还会进一步下降，等有合适的再出手。
在中粮彩云居售楼现场，放弃购买的人也不少。吴先生8点半就和同事来到了现场，“我们单位想搞个团购，可最后就四个人认购，大部分人都打了退堂鼓。”说到放弃的原因，吴先生坦言还是一个价格，“11000—12000元/㎡的价格我们还是觉得高了些。”据统计，到下午六点左右，文鼎雅苑136套房源卖出四五十套。中粮彩云居240套房源售出150多套。
楼市分析
江宁房价率先进入“下行通道”?
近期江宁房价降的多
四月底以来，南京楼市的江宁板块颇为活跃，老盘新开和纯新盘亮相频频，有细心的网友发现，半个月来，江宁房价一直在跌，莫非已进入房价“下行通道”?
网友“一步一春秋”在某论坛描述了近期江宁楼盘下跌的表现：4月26日，位于地铁一号南延线交院站附近的五矿东方龙湖湾·御山湖推出三期13、16号楼的88套房源，均价11500元/㎡。
4月28日，融侨世家推出06栋108套房源，折后均价10200/㎡。比此前宣传的均价1.1万元低了近千元。其中最便宜的一套房源折后9100元/㎡。更重要的是，该小区位于一号南延线龙眠大道站，比御山湖离市区还近两站路。
4月30日，鸿意万嘉首次开盘，前期对外宣传均价1万2左右，开盘实际折后均价10800元/㎡。而且，它离市区又近了两站，位于一号南延线竹山路站。
昨天，位置稍偏，地铁交院站附近的文鼎雅苑最低价拉到了8700多元/㎡。而江宁房价的降势并不会就此叫停，位于一号南延线底站药科大学站的华菁水苑已经报出了8500元的单价，预计5月低6月初开盘。
记者也了解到，有消息称百家湖区域也有开发商准备降价，江宁还有楼盘在搞团购，优惠高达85折。有业内人士指出，因企业的品牌因素和楼盘品质不同，即使是同一地段，房价的高低差别也是很正常的。但近期江宁楼盘密集的、连锁式地走低，确实耐人寻味。
江宁板块“降价突围”?
2010年的四月调控之后，河西板块的和府奥园、保利香槟国际等新盘以大幅低于预期的售价开盘，拉开了南京楼市价格回落的序幕。而今年，似乎风水转到了江宁。近期，虽江北有大华锦绣华城把房价拉回了“7字头”，河西的天正滨江推出了7套特价房，均价大降3000元，但其他板块的降价优惠并不如江宁表现得如此明显，如此密集。
“现在的行情不降就卖不出去，开发商要想取得好的销售业绩，只能被逼得采用降价、优惠促销的价格策略。近期江宁上市楼盘比较集中，新房源多，竞争激烈，所以降价的表现也多。而其他板块要么新房源少，要么开发商现在的资金压力还不是特别大，还能扛得住。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉解释说。
其他板块会不会跟进降价
进入五月，南京楼市的住宅上市量将激增，这也被不少业内人士认为价格出现松动的可能性将进一步增大。而江宁楼盘的连续降价，会不会成为引领其他板块降价的“急先锋”?
张辉认为，降价的由点到面需要一个过程，一个或几个楼盘的降价不代表整个区域的降价，更不意味着整个南京楼市的降价。“对其他楼盘、其他板块肯定是有压力的，但压力有多大，还是要具体去看各个楼盘的资金实力。”
而从降价效果来看，目前卖得好的楼盘低于预期开盘能售出七成，而有的楼盘降价也只能卖出三五成，因此也有开发商担心，降价是不是拉动促销的好方法，会不会加剧观望。张辉认为，这并不能说明降价不灵，“对单个楼盘来说，降价肯定是灵的，但效果有多大，需要仔细考量降价的幅度和开发商预期达到的销售目标。降价也是一门艺术，如果降就要降到位，以此来实现销售速度和量、价的平衡。”
