城中、天价、豪宅，这三大关键词，用在南京羲和、中山路99号和菲呢克斯国际公寓身上都当之无愧，虽都自称豪宅，但在这个寒冷的岁末楼市，却有着各自不同的演绎。
城中两大豪宅逆市喊高价
早在今年10月上旬，城中新盘菲呢克斯国际公寓曾召开新闻发布会，对外宣布10月底项目售楼处与样板房即将盛装公开，11月中旬会推出25层的精装公寓房源。但12月已经到来，菲呢克斯国际公寓依然对外宣称“预计近期将公开售楼处和样板间”，开盘时间则改口为“12月份”。
同样位于城中的南京羲和，样板间公开原定于11月底，现在也推迟到12月份。关于开盘时间，售楼处对外口径为“预计12月中下旬”。但开发商内部人士却称，羲和其实早就申领销售许可证，现在只是准备把原先蓄水交筹的客户“解筹转认购”。
与产品犹抱琵琶半遮面、害羞示人不同的是，这两家城中豪宅但对外的报价可一点也不含糊。菲呢克斯国际公寓的开发商一位内部人士透露，预计均价在4.8-5万/平米，精装标准10000元/平米。南京羲和10月均价45000元/平米，装修标准10000元/平米，虽然最新报价没有公布，但装修标准依然维持在10000元/平米。
海华大厦再改规划换马甲 单价由5万变3万5
而要谈起城中的天价豪宅，不得不提曾喊出5万每平米的新街口最贵公寓“海华大厦”。该项目2009年就领取销许对外销售，2年来一套房子都没卖掉。但最近改头换面玩“变身”，以“中山路99号”的新名头欲再战江湖。
“预计年内就会正式开盘，项目更名是因为产品规划发生了改变。”中山路99号的售楼员介绍，过去该项目定位为酒店式公寓，现在已经变更为写字楼性质，产权65年，5.3米挑高，买一层可以当两层用。
项目施工地旁张贴的告示也验证了售楼员的说法，从告示内容看，早在今年9月份，海华大厦进行规划更改，原先已经领取了销售许可的5-7层酒店式公寓，变成了办公性质，并通过了南京市规划局的审批。
名号变了，物业类型变了，那价格还维持在天价5万元/平米吗?“还没有最后确定，但大概价格3万多吧。”中山路99号的售楼员表示，估计价格区间在3.5万-4万/平米。之前项目计划5楼以上都为精装修挑高公寓，“但我们现在不做精装修，做毛坯房。”
据了解，紧邻中山路99号的凯润金城，在售精装酒店式公寓，均价38000元/平米，含有精装标准4000元/平米;相距不远的长江路九号，4.99米挑高酒店式公寓现房在售，产权50年，朝南户型均价35000元/平米，朝北户型均价32000元/平米。中山路99号的开发商表示，新街口附近的非挑高房源都迈上了3万门槛，相比之下他们项目的定价将变得有竞争力。
业内：资金链挺不住 只有降价或改规划
利用规划上的合理变更，改变销售策略，倒也成为开发商及时调头的好台阶。而城中三大豪宅项目，一个已不再硬撑高房价，另外两个却依然坚持，两大阵营谁将笑到最后?
“中山路99号是在06年拿的地，地价成本很低，所以可以灵活调整销售策略，但推翻原来的项目定位，成本却是很大的。”一位地产业内人士分析，该项目销售两年来没有任何成交，说明市场接受度不高，也是逼不得已从而改变产品的定位。
“城中土地的稀缺性显而易见，因此在拿到城中土地时，第一印象一定是高端产品。”南京一家代理机构经理表示，海华从拿地到现在已过去5年，开发商也存在资金链问题。而其它的城中高端项目，只要资金链挺得住，是没有调整销售策略的必要的。“因为稀缺性很明显，只要等政策调整或市场变动就成功突围。但如果挺不住，就只有降价或者更改规划。”
