在2011年过去7个月内受惠州新房市场的价格一路上涨影响，二手房市场表现出一片欣欣向荣的景象。房管局数据显示，从1月份到6月份，惠州二手房量价齐升，7月份受限购传闻的影响，成交量出现下跌，但均价依旧保持了8%的增长。尤其是大麦地、东平和江北区域，涨势更明显，好房源一旦放出立即售出。其中，江北区域滨江豪宅上半年二手房的表现尤其突出，受华贸的利好因素的拉动，涨幅较大。
从惠州前7个月的市场表现来看，二手房市场表现总体是稳健的，老城区———大麦地片区的二手房价格依旧稳中有升，江北、东平这两个区域的表现超出预料。此外惠州本土最大的二手房连锁机构———隆塬地产6月份的业绩也突破了历史的峰值。与此同时惠州的二手房市场，投资客比例在前7个月大幅缩减，据相关机构的统计数据显示，投资客的比例由2010年年底的26%下降到7月份的10%。
大麦地、江北表现强势
虽然受调控影响，但近年来大麦地片区的二手房市场一直表现良好，其价格也是惠州二手房市场的晴雨表，一些楼龄较短、户型设计合理较新的楼盘，价格在2010年下半年已经冲破7000元/平方米大关，直逼江北新盘。但很多时候依旧无房可售，想在大麦地购房的市民，多是看中片区良好的配套和交通优势。方正地产麦地分行营业经理余锦泉介绍，麦地片区的二手房供需比例大致在1：3左右，很多小区无房可售，导致价格上涨较快，现在有房源也是在部分投资客手里。此前，本报曾经有过调查，在惠州二手房置业意向中，大麦地占到6成。虽然片区房源供应不足，但因为量大，成交依旧占据了惠州4成的市场比例。
江北片区2011年最引人注目的当属豪宅在二手市场上的表现，据中介地铺反馈，江北豪宅前7个月的成交量超过2010年整年的成交量。最具代表性的当属滨江物业，隆塬地产帝景湾分行的统计数据显示，过去7个月，合生帝景湾的成交接近15单，最大一单总价超过千万元，金裕碧水湾、金宝江畔花园的二手房表现同样优秀，金裕碧水湾的房子一放盘都有人立即接手，客观上这也和华贸的正式开业有关，华贸的开业给江北聚集了不少的人气，借此东风，丽日百合家园的房子价格上涨较多。
两三房居家户型走俏
和新房市场的120平方米以内的居家户型是市场的王道一样，二手房市场120平方米以内的居家户型一直都能得到市场的认可，隆塬地产的数据显示，购买惠州二手房的客户群体中，工薪阶层占41.56%，这些客户购买二手房的目的都是为了自住。
热点片区、物业管理、规划设计优秀的小区，120平方米以内的户型很抢手，如东平的东湖花园、南线的金迪星苑，麦地片区的雍逸园，南部新城片区的山水华府、金山龙庭，江北的丽日百合家园、金裕碧水湾等，都是客户最青睐的。通常，这些楼盘的这些户型一旦放盘，就立即可以成交。
140平方米以上的大户型市场表现不尽如人意，由于总价较高，这类产品瞄准的多是改善性需求，上半年这类产品除开有独特资源优势的江景、湖景楼盘之外，表现较为平淡。小户型产品由于货量太少，主要集中在下铺以及南部新城片区，供需两旺，但不成为市场的主流。
营业税征收重创二手房
1月28日，被业内称为二手房新政的未满5年个人住房转让要征收全额营业税，此举短时间内让惠州二手房市场受到了明显影响。对购房者来讲，营业税征收，无疑要多支付一大笔额外开支。
以一套江北丽日百合家园总价110万元的房子为例，全额营业税，交易双方要支付高达十余万的过户费用，此政策的出台让今年1、2月二手房的成交大幅度下跌，很多未满5年的业主，为了节省这笔费用，不得不把房子收回来。
同样，银行严厉的金融政策，很多有意向购买二手房的购房者都暂缓购房计划，等待银行政策的放松，上半年签订购房合同的二手房交易双方，多数都拖到下半年才逐步开始办理，中介开始寻找商业银行的路子寻求突破。
【 营业税 】全额征收增加购房成本
1月27日，财政部、国家税务总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确要求：年限未满5年的房屋再交易，营业税将一律按照销售总额的5.6%进行征收，此规定于1月28日开始实施。
由差额征收变全额征收，令不少次新房的交易成本增加，而可以免税的5年房龄房源变得抢手。在此之前，关于二手房交易营业税的征收情况为：不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后差额的5.55%征收营业税。这一规定对二手房交易产生了不小的影响。一套40多万的房子在全额征收前营业税才一两千元，40多万元的房子，征收5.6%的营业税就需要2万多元钱。而增加的这部分营业税大多数会摊入房价，由购房者来承担。
【 投资客撤离 】投资客撤离二手楼市
和深圳的距离较近，惠州一直是投资客比例较重的灾区，二手房市场也是如此，据隆塬地产2010年统计数据显示，惠州二手房市场的投资客比例占到成交总量的20%以上，投资的类型各异，在惠州的各小区都有大量的毛坯房，有些投资客一次买一层楼，不交物业管理费也不装修，物业公司甚是烦恼。在2008年的一波房地产调控中，投资客抛售了一批物业，从这时开始，惠州的二手房市场投资客比例开始减少，之前囤积的房源，开始逐渐在市场上放盘。
在楼市调控继续深化面前，投资客逐渐减少，部分投资二手房投资客把投资意愿转向二手商铺和新房市场。据隆塬地产最近的统计数据显示，惠州二手房市场投资客的比例锐减到10%左右，增加的多是为学位、户口而来的自住性买家。
【 二手房商业 】千万级二手商业成交旺
前7月，惠州二手商业地产呈现井喷，供需两旺，不仅是商圈的临街商铺，一些成熟的社区商铺、市中心成型的商业圈渐成为二手商铺的主要力量。以蓝波湾为例2009年，当时商铺的价格是每平方米9500元左右，现在已经涨至15000元左右。随着入住率增加，人流量增多，新兴社区商铺如东平东湖花园、江北的海伦堡等新商圈也在酝酿形成之中，近两年房价的上涨，让商铺的价格随之上涨，投资者也迎来了放盘获利机会。
据统计前7个月超过千万级别的二手商铺成交大单就超过10个，像国商一样处于繁华商业圈中心宜租宜商的物业更受买家的青睐，有些商铺买家转售获利即达3成以上。商品房住宅的限贷，让商铺成为买家的救命稻草，无论几套均是5成首付，在较高的投资回报之下，得到了一些资金充裕投资者的追捧。
限购重创二手房
李焱 华基实业营销总监
一系列调控高压，让惠州二手房市场面临很大挑战。一方面，这一轮调控与以往以市场导向为重点的调控手段不同，而是以直接限制购买资格为主。逼迫相当数量的购房者退出市场，从而改变楼市供需关系。另一方面，惠州市场上不断有新盘推出，导致一些新房价格低于二手房。二手房业主手持房源不多，如果房价便宜宁愿转售为租也不愿轻易降价，加上成交成本加大，因此，造成了二手房的成交清淡。
今年以来，惠州二手房市场总体表现为萎靡不振。二手房市场是对一手房市场的有力补充，一个成熟的房地产市场离不开成熟的二手房市场，但是惠州的二手房市场在发展过程中并不顺利，前两年刚刚繁荣了一段时间，又碰上了接二连三的调控政策，刚有起色，又被钳制。
惠州二手房市场相比一手房市场而言更加脆弱，除了需要各方重视和支持外，二手房市场的主体，中介公司也需要创新产品及服务策略。
片区差距将会继续拉大
范忠洲 惠州新里程策划机构总经理
我们看到这样一个现实，就是不管调控政策如何严厉，大麦地和江北片区的二手房成交量始终占据整个二手房市场的7成以上比例，这种情况在下半年将继续存在。
传统的老城区大麦地，有优越的配套交通条件和生活资源，这些优势，无论在何种形势下都会对置业者有较强的吸引力。而代表惠州未来的大江北片区，则有着高标准的设计规划，C B D的辐射作用正在逐步显现出来，江北的二手房价格近年来涨幅较快也是这个原因。随着江北聚集的人气越来越旺，未来江北的二手房需求量会保持持续的增长，江北片区也将是惠州未来4-5年内二手房市场争夺最为激烈的片区。
此外，东平片区的居住氛围也开始形成。而比较麻烦的是水口、陈江、仲恺等，这些区域的落实起步较慢，潜在需求无法进入二手房市场，一些新盘入市的年限也较短，因此，短期内也不会有没有起色。
