去年2月19日，南京出台了“史上最严”的楼市调控政策限购令，已经拥有两套房子的家庭将无法购买第三套房。一年来，南京楼市成交量少了35%，昔日的投机客不见踪影，投资客锐减，刚需购房人成为楼市绝对主力。可房价到底降了没?
去年2月19日，南京出台了“史上最严”的楼市调控政策限购令，已经拥有两套房子的家庭将无法购买第三套房。一年来，南京楼市成交量少了35%，昔日的投机客不见踪影，投资客锐减，刚需购房人成为楼市绝对主力。可房价到底降了没?一方面，无论是统计数据还是直观印象，房价的确降了;可另一方面，银行提高贷款基准利率，无形中抵消了房价下降的效果，让刚需购房人无法享受降价的快感。□快报记者 马乐乐
成交量：这一年少卖了1.8万套房
限购令为“史上最严”，严厉程度就超过了以往任何一种调控手段：你有再多钱也别想买第三套房。
这一年，楼市成交量应声而落。根据网上房地产统计，限购这一年南京楼市成交3.3万多套房，同比少卖了1.8万套，成交量下滑35%，由于大户型房源陷入滞销，成交面积更是下跌了41%。
这一年，南京楼市八大板块中，除了仙林，其余七个板块的成交量几乎全部下滑。城中和城南的成交量都萎缩了一半，多以大户型和豪宅项目为主的河西楼市成交量更是下跌60%以上。而仙林地区由于有两个刚需楼盘的上市，缓解了此前的“房荒”，这才让区域的成交量同比上涨。土地市场的成交同样呈现出低迷状态。流拍、延拍、取消拍卖屡屡发生，2011年南京土地出让金额约345亿元，与2010年的554亿元相比，锐减了37.7%。
买房人：投机没了，投资锐减
回顾限购一年来卖得火的项目，碧桂园凤凰城是必须提及的楼盘。这家位于句容的超级大盘，倚仗不限购、“低价”以及距离南京相对较近的优势，曾经创下了日销两千多套的疯狂纪录。此后，开发商碧桂园又在南京西北复制出了“欧洲城”和“城市花园”两个项目，让口袋里有钱的南京市民宣泄了投资欲望。
去年上半年，城东一家大型商业项目开盘，开发商在大型展览中心摆下的场子如同开大会，数千市民蜂拥而至将这里挤得满满当当。在不少人发出“不便宜”的感叹声中，这家商铺楼盘半天卖掉了4.5个亿。
热衷于投资的市民，在去年上半年曾经创造了非限购楼盘的火爆，然而随着调控的深入，非限购楼盘也开始遇冷。从去年下半年开始，随着楼市的跳水，都市圈楼盘和南京的商铺、酒店式公寓项目也开始遇到销售困境，多家楼盘都卖得不好。最近，南京一家酒店式公寓即将亮相，小户型、高单价的房源原本是不错的投资品，但开发商却将宣传人群面向刚需。“房价不涨，投机当然没有了，相反有不少炒房客还套在了楼市里。这一年来由于降价的效应，投资需求也在锐减之中。”业内人士表示，从各大机构最近的市场调查可以看出，刚需购房人已经占据了潜在买房人的8成左右，而剩余的基本是改善型需求。
房价：的确降了，可买房成本没降多少
甭管降多少，房价真降了
限购一年来，房价究竟跌了没有?回答起来还真不那么容易。
过去的这一年，无论真摔假摔，开发商喊降已经成为常态。很多人对类似的事件有印象：武夷水岸家园“一口价”入市，高尔夫花园“高台跳水”遭抢购，万科金色领域“筑底”仙林湖引发大范围跟风……还有一个角度也能看出房价到底降没降：去年下半年开始，南京各大板块都有楼盘遭老业主“维权”，而导火索就是降价。
从国家统计局70个大中城市的房价变动情况来看，刚刚出台的2012年1月份报告指出，南京新房价格同比下跌1.7%，二手房价格同比下跌3.7%。一家房产门户网站的统计显示，限购这一年期间，南京193家在售楼盘的房价下跌了2.8%，八大板块的房价全部下跌，其中江宁的跌幅最大，达到8.2%。这么看来，房价下跌没有悬念，但另一家房产门户网站民意调查显示：只有25%的网友认为限购这一年“房价降了”，其余网友都把票投给“房价没降”。
房价是降了，可买房成本没降多少
数字上“降”了，感受却不明显，问题出在哪里?业内人士指出，除了降幅还不够大，部分房源尚未降价之外，银行的“趁火打劫”是主要原因。由于去年多次加息，银行在信贷收紧的情况下干脆上浮贷款利率，不但7折、8折利率成为“传说”，有的甚至要收1.2倍利率。
以首付三成、商业贷款七成、商业贷款30年购买一套总价100万元房子为例，按照基准利率总共需要支付168.5万元贷款，而按照去年通行的1.1倍贷款利率计算，则需要支付180.6万元贷款。哪怕开发商对房子降价10%，此消彼长，房子虽然降价，但效果却被贷款利率抵消，大多需要贷款的刚需的实际支出成本，并未有太多减少。
今年关注房价也要盯住银行
“正因为银行贷款利率非常重要，因此与房价相比，银行的动作同样是刚需购房人所关注的。”业内人士指出，进入2012年之后，由于“手头宽松”，大多银行都已经恢复了基准利率，买房人的购房成本目前已经少了一些，这也是年后楼市成交量突然放大的原因。“今年政策应该还是比较确定的，继续维持从紧政策。央行刚刚宣布降低准备金率虽然并非针对楼市，但也是某种宽松的信号，如果年内降息，买房人真要好好考虑入市的时机把握了。”网尚研究机构总经理李智表示，限购一年来，楼市的去投资化效果明显，虽然限购未来可能取消，但替代政策会继续抑制投机和投资，长远来看房地产开发商的利润将会正常化，这对刚需来说，都是好事。
