广州地王再调查·专家析因
两年前27块地王24块“晒太阳”，现在52块地王仅7块“晒太阳”，专家解析五大原因
一方面是房地产市场已明显回冷，不少开发商对日益逼近的这一轮“地产寒冬”畏惧有加，市场观望浓郁，土地市场一再出现流拍，仅今年11月，广州市政府收回的准备上市的土地就多达32块，就算是地价不高也无人问津。可另一方面，对当年曾高价拿下的地王项目，大多数广州发展商却也不像两三年前那样囤地了，数据为证：两年前27块地王24块“晒太阳”，如今，据记者调查，52块地王仅7块“晒太阳”。
这究竟是为什么?新快报记者调查发现，在寒流再度袭来时，广州发展商们对地王的态度大变，囤地现象剧减，这里面主要有五方面原因，其中政府加大对囤地处罚是一重要原因。
1 前段好市道促地王上市
为什么前后仅两年多时间，这么多广州地王都走出了被“晒太阳”的命运呢?中原地产项目部总经理黄韬分析，地王不再“晒太阳”，很大原因是从2009年第三季度开始，广州楼市已重新回到了快车道，市场行情快速回暖并开始出现新一轮热潮，这两年多来广州楼价疯涨了50%以上。大好行情令发展商信心百倍，因此除了一些退地的和不能拆迁的，基本上2010年限购令出来前拍出的地，大多已很快就进入运作，能开工的都开了，大多相继进入市场销售，那些两三年前还在“晒太阳”的地王，已被消化得差不多。
2 地价飙升前地王变笋价
从2009年第四季度开始，随着市场行情快速升温并进入高烧轨道，广州地价紧随楼价一起直线上升，不少当年的地王价格已再不矜贵，与新拍出的周边地块相比低上一大截，甚至可用“超平”来形容。
经纬行研究中心总监朱欣苑说：“其实当年的地王，经过2009-2010年这一拨高潮，一对比就全都不成‘王’了!”朱欣苑分析道，比如2007年珠江新城猎德村地王，当时楼面地价是8059元/平方米，而2009年6月出让的珠江新城最后一块住宅地DS1102地块，楼面地价却高达15324元/平方米。更典型的例子出现在白云区，2005年拍出的种鸡场，也就是现在的大一山庄，当时的楼面地价3300元/平方米创了广州地价新高，但去年12月也是在白云，保利地产和中海地产两家拿下的白云新城地块，楼面地价都要2万元/平方米上下了，5年间地价涨了5倍，比楼价涨得还要快。被退地的科学城地王、金沙洲地王和金地番禺地王，在2009年底到2010年重新上市后，其竞拍出来的楼面地价，也比2007年的价位还要高。随着周边的楼价已被拉到高位，当年地王们的身价已由“贵”转“平”，就算附近的楼价再降低20%，绝大多数地王在出售时，也不可能会亏本。这正是发展商们勇于在淡市仍能非常“淡定”地继续开发和上市计划的根本原因。
3 政府处罚促地王早动工
在广州维森置业有限公司董事长张维伦看来，广州的众多地王能如此摆脱被“晒太阳”的命运，政府的推动作用也不能忽视。张维伦指出，2009年年中从《新快报》到中央电视台财经频道《财经半小时》，关于“地王晒太阳”的报道引起从中央到地方各级政府的重视，特别是广州市政府，当时就立刻收回了5块闲置土地，包括备受关注的“科学城地王”;随后，广州几个知名的地王相继退地，如员村绢麻厂地块和金沙洲B3702A06地块，楼面地价分别达13053元/平方米和7935元/平方米，都在2009年底前后相继退还给政府。
除大力处理闲置土地外，广州市政府还进一步完善和从严执行土地出让制度，如加大土地出让时的保证金、罚没定金的比例，大大提高“退地”成本。如以前有成交金额高达40亿元的地块，退地时罚没的金额却只有1亿多元，只占出让总价不到3%;而2009年年中以后，保证金、定金通常被提到地价的10%左右。另外，大多数地块在土地出让时都在合同中约定动工开发截止时间，如果超过出让合同约定的动工开发日期满1年仍未动工开发的，最高可征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费，还可能会追究土地增值后市场价与原拍卖价间的差价;如果土地出让满两年后仍未开发，则会被罚没保证金并收回。正是日益严格的土地出让制度，和广州市政府对闲置土地的积极处罚，制约了广州发展商们“退地”、囤地的冲动。
4 开发商更加注重销售回款
今年的调控政策被称为“史上最严厉”，限购、限贷、限外等措施，对住宅市场确实造成了很大程度的制约，令有效购买群体“买一波少一波”，“相信未来的市场行情将是前所未有严峻。”朱欣苑分析，而且从国内外大环境看，经济实体短期内改善的可能性比较小，而政策层面上，未来几年房地产调控不太可能出现较大的改变，就算市场出现转机，房价也不可能出现前几年那样的疯涨行情，像以前一样再囤地、捂盘，其未来的升值空间也比较有限。因此，在楼价仍能撑得起当年地价的大前提下，大多数中大型发展商选择了从以往注重单盘利润的最大化，转向更注重资金的滚动再生产，更注重通过资金的更快运作来获得利润。就算行情已开始转差，可能“地王”推出市场时不能卖到理想中的好价钱，但只要销售回款快，有现金就能在市场低迷时低价拿地进入下一轮运作，也就实现了资金利用的最大化。
5 开发商先动工甩开囤地嫌疑
中原地产项目部总经理黄韬指出，一般说来，在不需要拆迁的前提下，发展商拿地半年后开工建设是比较正常，如果过了半年还不见动工，则就有囤地的嫌疑，但目前对开发商延期建房行为的处罚政策除了罚款之外，只有“两年未动工，可以无偿收回土地使用权”。虽然对闲置土地界定，有细则解释，如果“一年内动工面积不超过三分之一，或投资额不足25%”的也属闲置范围，但该具体概念非常模糊。比如“25%的投资额”是以发展商申报的数据为准，发展商说多少就是多少;而工程到什么程度才算“动工”更无明确规定，随便挖个坑也能说是“动工”。不过从企业的角度看，地王只要交了地价，长期不上市其实压下来的仍是大笔的资金，如果楼价上升通道长期受阻，发展商拖慢进度，一方面影响了市场供应，另一方面输的还是自己资金的流动性。
