业内认为：老房源坚挺，信贷收紧，成交量就很难上去
最近半个月，南京楼市的认购量持续走高，在今年限购以来首次出现了认购量连续两周递增超50%的情况。与此同时，楼市的库存却有增无减，可售房源在迅速冲破5万套大关之后，不但没有回落的迹象，还一度冲过5.1万套。业内人士分析认为，在售老房源未降价，楼市信贷政策依然收紧，在这些不利条件不变的前提下，楼市成交量很难上升太多，库存积压仍然会继续走高。
认购量连续两周大涨
进入11月份，“以价换量”终于不再停留在口头上，南京的多家楼盘用低于购房人心理预期的价格，松开了买房人曾经紧捂的钱包。网上房地产统计数据显示，11月的第二周南京楼市认购了929套商品房，成交量比第一周增长了54.6%，而刚刚过去的第三周，认购数量达到了1411套，比第二周增长了51.9%。按照第三周日均认购超200套的数量来算，这完全像是楼市热火时期的数据。
仔细分析这些数字，可以发现多家楼盘的低价入市取得了良好的效果。“真刀真枪地‘以价换量’正成为主流策略，特别是在万科低价入市之后。”业内人士认为，在万科之后由于南京多家楼盘纷纷跟进，荣盛龙湖半岛、银河湾卓苑、武夷绿洲都用低价换来销量，不排除接下来楼市认购量继续站在高位。
库存积压“步步惊心”
365网站提供的数据显示，最近一个多月南京楼市的库存快速积压。10月上旬库存一度从4.4万套以上，下滑到4.3万套以下，但从10月中旬之后，库存一路攀升，一度飙涨到4.7万套。11月份楼市认购数量的大幅度增长，并未按下楼市库存向上的势头，相反库存在11月15日超过了5万套，几天后甚至站上了5.1万套。到昨晚7点半为止，库存仍然高达51049套。
楼市消化能力的减弱，在最近几个月显露无余。记者统计发现，南京楼市库存从3万套增长到4万套，用了7个月。可是从4万套增长到5万套，只用了两个月——同样是1万套库存的增长，如今用的时间还不到原先的三分之一。
“不必夸大库存房源这个数字，因为开发商的压力与数字之间并没有绝对的直接关系，但这个数字依然是体现楼市冷暖的窗口之一。”一家房地产研究机构负责人说，“现在的库存数字的确非常高，如果调控持续下去，库存创出新高是必然的。”
消化库存面临“两难”
同策咨询高级分析师张佳浩认为，连续两周成交井喷给了南京楼市一线生机，但这样的去化速度是以品牌房企壮士断臂般降价为动力的，房企能否长期保持这样的低价销售本身就是个问题。他认为更大的问题是，目前的成交增长也有一部分是“提高公积金额度”的红利，商业贷款仍未有效放松，在消耗了有限的购房群体后，即使普遍降价也会面临购房群体不足的困境。
另一位业内人士也指出，降价行为基本上出现在新楼盘、新房源上，老房源降价的情况非常少。由于老房源降价动力不足，造成购房人会去追逐新房源，老房源只能继续积压，那么库存就难以得到有效消化。另外，近来不少楼盘在领到销售许可后，由于蓄水难或者定价难而迟迟无法开盘，这些“可售房源”从数字上也变成了积压。“限购限贷造成的市场低迷，成交量萎缩，库存积压是正常的。在目前的楼市状态特别是信贷政策不放松的前提下，要想成交量突然爆发来消化库存并不现实。”这位业内人士称。
