楼市持续调控及限购、限贷重重压力下，“价格战”似乎来临，众多开发商纷纷绞尽脑汁创新出形形色色的所谓的打折优惠活动， “买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”等噱头频现。
“2011年8月全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，较上月微涨0.07%，是去年9月以来的最低涨幅。其中56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌，是去年9月以来下跌城市最多的一个月。”这是中国指数研究院百城价格指数显示的数据。房价真的进入下降通道了么?
“假摔”大起底
似乎市场正在倒逼房价进入下行通道。
2011年8月份，上海新建商品房库存量创下了3年以来新高。根据新浪乐居&克尔瑞统计数据显示，自2010年以来，上海商品房库存量不断增长，截至今年7月，上海商品房库存增长量为10557套，已经超越2010年全年水平，达到近3年来最高峰。
数据显示，截至7月24日，上海市新建别墅存量为245.54万平方米，新建公寓存量为623.49万平方米。以今年上半年别墅和公寓月均成交面积计算，消化上述存量分别需27个多月和11个多月。因此，业内部分人士据此断言，由于库存量增加会导致上海下半年下降，房地产市场拐点即将来临。
但是，在上海同策咨询研究部总监张宏伟看来，多地楼盘高调打折促销，却又是一场令购房者空欢喜的“假摔”。
“仅凭库存量创新高及楼市限购进一步从严，难以判断下半年楼市到底拐点出现与否。”张宏伟告诉时代周报，应该客观地去分析和看待这样的库存量的市场背景及未来市场层面即将发生的变化，最终评估下半年市场情况到底怎么样。
“尽管‘限购’扩容的落地悬而未决，而房产税扩大的消息也子虚乌有，但依旧从严的房地产调控使得开发商再次考虑以‘价’换量，多地楼盘高调打折促销，却又是一场令购房者空欢喜的‘假摔’。”张宏伟说，此外，房价同比涨幅回落的统计数据也存在着“假摔”，大量入市的郊区项目拉低了疯涨的市区房价。
张宏伟认为，房价的“假摔”不仅能吸引不明就里的购房者，也能在一定程度上试探出购房者心理底线。此外，大城市的住宅销售均价也存在“假摔”，由于郊区低价项目的大量入市，掩盖了中心城区过高的房价，城市的平均房价被拉低。
“在多次置业讲堂上，据我与购房者的接触，购房者并没有真正体验到降价潮的来临。”张宏伟告诉时代周报记者。
而实际数据也是如此，如上海九亭板块公寓商品房类产品，2011年初均价在17500元/平方米左右，到了8月份均价已在2万元/平方米左右。整个上海的商品住宅市场情况亦是如此。市场均价未出现下调，具体到单个楼盘上，也还处于价格缓慢上涨通道中。
事实上，大量的低价房源信息不过是开发商的噱头。北京市房山区长阳镇的翠林漫步项目早在8月就宣称，84平方米房源每平方米售价仅12500元，相对于周边每平方米超过16000元的均价颇引人关注。9月3日，该项目正式开盘时，购房者云集，但仅有9位幸运者靠摇号获得特价房，而没有优惠的房源均价与周边则相差无几。
“位于北京通州的润枫领尚，特价房1.3万元/平方米起就很具有市场迷惑性，媒体报道北京通州那房子降5成，实际上是按照开发企业给媒体报价2.3万元/平方米计算的，而前期其实际成交均价只有19500元/平方米，降价幅度远没有媒体说的打对折那么大。”张宏伟说。
在杭州，这样的例子也不鲜见。杭州世茂首府均价11000元/平方米以上，近日推出优惠房源7800元/平方米，然而整个楼盘仅有一套这样的房源，并要求一次性付款，而这套房源还是超大的268平方米。
在业内人士看来，市场高折扣楼盘或所谓抛售楼盘乃是报高价格再打折的市场策略。如温州出现抛售楼盘的现象，其实多数还是报高价格再打折，而实际上楼盘价格并没有降多少。市场出现优惠10万元等优惠措施，也是开发商定价上的策略性调整，实际降价幅度并没有那么大。
“当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘降价10%就可以激活市场了。”张宏伟说。但是当前市场出现楼盘打对折、市场抛售楼盘等现象，往往降价幅度大小言行不一。
房价依然僵持不下
据Wind数据统计，今年上半年，A股136家上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人关注的万科A、保利地产、金地集团和招商地产四大巨头，其2011年二季度的存货数据分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元，而去年同期分别为1115.31亿元、937.88亿元、453.63亿元、338.56亿元，今年上半年分别同比增长 53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。
按照8月最新销售数据，要想完全消化这些库存，万科、保利、金地需要的时间分别为16.35个月、23.12个月、27.29个月。“到目前为止，通胀压力依然存在，预计货币政策不可能得到全面放松，下半年剩下的时间里，房地产行业可能会面临存货消化不畅，资金回笼压力。”一位证券分析师称。
上海德佑地产研究主任陆骑麟认为，降价其实是多数大型房企采取高速周转的市场策略来回笼资金，减轻公司由于调控而带来的财务上的压力。
“多数大型房企具有自我调节市场供应的能力。” 陆骑麟告诉时代周报记者，在当前库存量不断增加的市场背景下，大型房企一半可以通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻市场上库存量较大的压力。
根据测算，目前的上海商品市场的平均销售量，每周的成交量在15万-20万平方米，按照“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施将使未来市场成交量下降30%的说法，上海市商品房市场的成交量将减少4.5万-6万平方米/周，按照此数据推算，一个月成交量将减少20万平方米左右。其实这样的成交量相当于一个楼盘成交50套左右100平方米左右的房源，这对于当前市场来讲，一些大型开发企业很容易做到。
比如，绿地松江名邸、万科清林径、中冶祥腾宝月花园、旭辉玫瑰湾近期开盘的销售量都可以达到50套左右，甚至更多的也有，比如旭辉玫瑰湾开盘热销306套。
“当前实际情况是，多数开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。”张宏伟说，当前城市化进程的背景下，每年1000万-1200万人口进城，每年这样的人口流入到城市，导致自住市场需求依然旺盛。若不是限购导致成交量下降，当前的市场库存量尚显得微不足道。
种种迹象表明，市场远没有出现人们期待中的拐点性变化。
据乐居新闻中心数据显示，位于上海川沙板块的鼎鑫名流苑近日给出了全款7.5折的优惠。但比较后可以看出，鼎鑫名流苑网上报价为3万元/平方米左右，优惠后均价约在2.25万/平方米。而该楼盘周边楼盘报价大多仅为2.1万/平方米。
类似的情况在北京等其他不少城市同样出现，开发商仍在坚守。
“当前库存量不构成房价拐点的依据。”张宏伟分析道，下半年，拿上海来讲，“沪四条”等多方面因素决定下半年市场走势是量增价稳。从价格角度来讲，下半年房价相对来说比较平稳，涨也涨不到哪去，跌也跌不到哪去。
佑威机构执行董事黄志坚则认为成交价格基本持平或小涨的概率最大。他分析说，预计下半年上海内环内住宅市场总体仍将继续呈现僵持状态，用时间来消化“先行”的房价，成交量小跌概率最大。
“目前上海的房价基本没有下降，都是在开发商报价基础上下调，即使有开发商降价，卖掉点房源之后，马上会上调。”陆骑麟告诉时代周报记者。
