中国指数研究院近日发布的一项数据显示，截至2011年6月底，以商品房可售面积计算，北京、深圳、南京、苏州等城市的库存消化时间超过12个月。而一般情况下，4—6月的去库存时间才较合理，而库存量达12个月以上，则会达降价“拐点”。有专家指出，大量的库存积压，伴随着下半年保障房的建成和商品住宅的放量，供求矛盾进一步激化，楼市的降价“拐点”已经到来。
江宁浦口栖霞三区库存量最高
中国指数研究院数据表明，到6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积分别为1356.55万、782.91万、379.34万和336.05万平方米，按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16、10、7和12个月。而武汉、杭州、宁波三地甚至高达21、22和29个月，南京、苏州库存消化时间也超12个月。
南京的库存商品住宅能卖12个月，另一项以可售房源套数为依据的统计数据也印证了这一惊人的结论。根据南京网上房地产公布的数据，截止到昨晚8点，南京商品住宅今年已售出22094套，可售房源36567套。按照此前每天107套的销售速度，光这批库存的可售房源就够卖到明年6月。其中江宁、浦口两区积压最多，分别达到8314和8305套，栖霞区库存也达4214套。
积压量一月来不断在增加
此外，据记者近一个月来的观察，南京商品房的可售套数在不断增加，这也表明，卖房的速度赶不上新房源的推出，积压在不断加剧。6月14日，南京全市商品住宅可售33631套，按此前的平均月销售率，能够卖10多个月。到6月21日，可售套数增加到了35331套。如今一个月过去了，库存量更是接近3.66万套。
事实上，南京下半年商品房上市量还将进一步激增。搜房网数据监控中心此前发布的统计信息显示，南京全市下半年共有136家楼盘将推出3.5万套房源，以现在的销售速度，南京今年上市及库存的商品住宅，足够卖到2013年。
专家观点 拐点来了
南京大学博导高波教授：
进了“衰退期”，还有“萧条期” 楼市复苏可能要到2014年
商品住宅的积压量不断在增加，而南京的房价也在近期不停下探。对当前的楼市格局，南京大学经济学院博士生导师高波教授语出惊人：人们一直在讨论的楼市拐点确已到来，市场已从繁荣期步入衰退期，而本轮调整周期将是一个漫长的过程，预计要到2013年下半年甚至是2014年，楼市才会再次复苏。
从衰退到萧条，楼市寒冬可能长达两三年
“今年上半年，房地产的销售虽然有所降低，但还是保持了一个比较好的势头。房价总体也还是上涨的。但这种局面从三季度开始将被打破，市场将进入衰退期。这也意味着，房地产行业最困难的时候到来了。”高波教授指出，此前有些开发企业乐观地认为，今年会与去年的调控差不多，观望几个月，市场会慢慢回暖。但事实证明，以限购令为主打措施的本轮调控更加严厉，影响也更为深远。即使国家宏观调控政策不再进一步强化，仅就现行调控政策来说，也有足够的力道让楼市进行一次“革命”。
“去年的降价还是个别的，不是趋势性的，今年则完全不同。从目前来看，衰退期可能长达两三个季度甚至更长，而衰退之后还将进入萧条期。从2009年算起，这一轮房地产周期预计将持续五年时间，也就是说，到2013年底、2014年，楼市才能慢慢复苏。当然，这还需要看整个宏观经济状况，国际经济形势等等，”高波表示。
房价“下行通道”被打开
前段时间，南京不断有楼盘刷新房价纪录，苏宁睿城在河西开创了16670元/平方米的房价新低，华菁水苑8060元的最低起售价，险些将江宁房价拉回“七字头”，而大华锦绣华城的6950元/平方米起售，率先让桥北房价回归“六字头”。有人感叹，河西、江北、江宁“谷底价”来了，但高波认为，无论是河西的16670元/平方米，还是江北的6950元/平方米，都只是在“探底”，真正的“底”在何方还不得知。“楼市步入衰退期主要表现在房地产投资的下降，土地市场的冷清，商品房销售的下降，以及房价的下跌，”高波表示，楼市目前刚刚步入下行通道，现在所谓的“谷底价”其实都还只是开始。预计接下来更大范围、更大力度的降价潮就会出现。“上半年南京房价总体还是涨的，下半年形势会更严峻。也许到年底，南京的总体房价水平仍然没有降，但单个楼盘的促销肯定会更多。”
不过，他也认为，房价整体大降不太可能。“总体房价跌幅不会超过15%，也就是说，房地产的泡沫不会破灭，而只会被挤压。当然，这并不排除单个楼盘为了现金流亏本销售，跌幅10%-15%甚至更多，都是有可能的。”
买房者说降价也纠结
降价潮要来了，对消费来说，是不是一件好事?记者采访发现，其实问题并不简单。房子买还是不买?买了会不会继续降价?不买会不会门槛提高?不少消费者向记者表达了纠结的心情。
盼降价，买房负担轻一点
“调控了一年多，终于房价一步步跌下来了，可见调控真的有效果了。现在我就盼着这房价再跌一点，”市民老赵告诉记者。“儿子已经26岁了，眼看着就要结婚，买房子的事我们这两年一直在操心。”去年“四月新政”后，老赵一家就开始在房价最便宜的江北看房，“去年六月看了江北的天润城、旭日爱上城，好一点的房源都要9000多元一平方米。”这一年多来，房价开始慢慢走低，现在江北的房价已经回到了七千多元。不过，老赵认为还有降价空间。“江北房价我觉得六千多元差不多，但现在这样的房子还非常少，虽然前段时间大华锦绣华城起售价跌到六千多了，但绝大部分房源还在七千元以上。”
怕降价，刚买就贬值伤不起
“买了以后降价怎么办，能退钱吗?”在威尼斯水城，一位看房人向售楼人员咨询。“未来价格谁也不知道，就算买了件衣服后面降价也不可能再退钱了。”售楼人员解释说。
确实，虽然不少人盼着降价，但降价对于刚刚买了房子的市民来说，却无疑是一个噩耗。“几十万上百万的房子，还没拿到手住进去呢，说降就降了，还一降就是十几万几十万的，这对我们普通老百姓来说，实在是伤不起啊!”市民小胡对记者说。小胡认为，跌价楼盘越来越多了，但房价下跌，他却不敢买房了。“我朋友今年初买了一套商品房，当时的价格还是每平方米2.3万元，才几个月就降了1000多元。以前楼盘降价，有的还会给老业主做点补偿。现在降价的越来越多，开发商一般也不补偿了，这个风险就要我们买房人自己承担，真是挺纠结的。”
怕门槛抬高，房价虽降却难贷款
除了对价格的担心外，还有些买房人纠结于调控之后买房门槛的提高。“才加息，国家又说要加强调控，我就怕买房门槛越提越高。”在市区已有一套小房子的李女士告诉记者。“我想改善居住，现在买房就是二套房，虽然首付比较高，但还能贷到款。但如果调控深入，对二套房也限贷了，即使那时房价降低了，我反而买不起来了。”
小陈虽然是首次置业，但他也有着对买房门槛提高的担心。“现在南京有银行对首套买二手房的客户利率上浮了40%，如果房价降了几百块，但利率上浮10%，对我们来说，其实负担还是提高了。”
签了合同后又降价15000元 二手房房主开始不淡定了
为了把二手房卖出更高价而宁愿毁约的房主，在前两年房价一天一变的时候屡见不鲜。而现今楼市的淡季让一切都翻转了过来。据了解，近日南京二手房市场竟出现了为砍价而宁愿毁约的买房人，而且房主为了早日促成交易，还宁愿自降15000元成交。
据365地产家居网的信息，这个事情发生在龙江板块清凉门大街附近的金信花园小区，买房人汪先生在中介看中了这套110平方米报价245万元的二手房，并愿意全额付款。在一个来回的讨价还价之后，房主愿意降价5万元。于是双方以240万元的交易价格签了合同。
可是，交了5万元定金的汪先生在回家后却感觉自己砍的价还不够多，在考虑了市场形势之后，汪先生认为自己还是“买亏了”。犹豫了许久，他决定再向房主砍砍价，即使舍弃定金不要也不能草草买下来。不过，令他没想到的是，对于这个“无理”的要求，房主竟一口答应下来，最后又为汪先生减了15000元的房款。
促成这笔交易的经纪人小刘对本报记者表示，按照正常的交易程序，如果合同已经订立，即使房主不同意买房人的要求，买房人也得履行合同，不然就只能舍弃5万元定金。况且，以240万元总价算，这套房的均价为21818元/平方米，而该小区的市值均价为22116元/平米，卖得也并不贵。“这位卖房人算是好说话才答应了要求，但买房者能够冒着白白失去5万元定金的风险再砍价，这说明市场形势给人的感觉确实不乐观。”小刘表示，近期买房者给人最明显的感觉就是比从前有耐心了，挑房子都要挑到十全十美，不紧不慢的。这也让卖家更珍惜谈得成的买主，不愿轻易放弃，特别是一个能全额付款的买主。
满堂红市场部经理李宁对此表示，这个事情是一个个案，并不具有普遍性。但是从这个成交案例中反映出来的买卖双方的心态，却能够说明一点问题。虽然市场上大多数的房主仍然不愿轻易降价，但二手房价格出现下滑确实是不争的事实。据国家统计局发布的数据，南京5月份和6月份二手房分别环比下跌了0.5%和0.6%。而随着7月份新房开盘频频出现降价，二手房主的日子将更不好过。
