要么使尽全力维持住现有的市场温度，要么准备度过严峻的冬天，秋交会来临之前，开发商面对的恰恰是这样一个形势。从金三银四红五月，直至下半年的金九和国庆黄金周，南京楼市一再同理想的成交旺季失之交臂，开发商的资金压力和跑量压力都在激化，而秋交会的举办，无形中成为楼市的“及时雨”和“加温器”。记者注意到，和往年不同，今年的秋交会已经没有多少探水试温的意味，而是彻底成为四季度开发商抢抓的一个销售节点，本届秋交会也堪称最“实在”的一次房展。
金九成色不足，
抢客战、降价战铁定打响
在秋交会来临之前，金九楼市可谓失意连连，整个9月，南京楼市新房成交仅为3200多套，虽然这一销量环比8月的2269套上涨了4成多，然而与去年比仍旧下跌了近五成。
秋交会主办方之一365网尚机构的一份统计显示，“金九”南京楼市共上市5264套新房源，环比8月1980套的上市量大涨了177%，创造了今年上市量的新高点。在27家楼盘中，一次推盘超过200套的楼盘占了11家，仅9家楼盘的推盘量少于100套，这其中还包括了别墅和商铺。然而大规模轰炸却只能勉强维持市场热度，5200套房源最终成交仅为3200套，还有近1000套是都市圈不限购楼盘所贡献的。
早在9月初，南京楼市库存量即已正式突破4万套，而到10月上旬，存量还在4.2万套以上，而除去金九，10月份的预计上市量还有1万套没释放，因此，年底之前楼市存量极有可能触及5万套红线，持续的库存压力将使得开发商跑量的压力越来越大，抢客大战、降价大战铁定打响。
10月份开发商
需使尽全力维持楼市温度
据365网尚数据监控中心数据显示，9月份在27家推盘的项目中，10家楼盘的当日去化率超过6成，7家楼盘当日去化不足4成，除少数非限购及大幅降价的楼盘外，绝大多数售楼处均遇冷，类似开盘一天只有两组客户上门的现象也成为常态，只有小批量持续推盘的项目如保利紫晶山等，能够维持热度。
365地产家居网络调查显示：约有76%的受访网友认为一年来的调控尚未达到购房者心中的理想效果，而且有多达83%的网友认为，从目前市场条件看，今年的调控力度不会放松，多达85%的网友处于坚定的观望心态。
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，今年楼市已经连续在无奈中错过旺销期，被称为“银十”风向标的国庆已经过去，那么接下来的时间，保守估计也将维持差不多的状况，而开发商将面临更大压力，在库存量多、买方市场日趋显现的情况下，10月份接下来的时间会有很多开发商相继“跳水”，
仙林一家楼盘营销负责人对记者表示，即便最近有一定的销售量，但对于年底之前的市场关口大家都做了最严峻的预计。
降价能否深化成为唯一杠杆
金九开始，南京楼市已经陆续出现大幅降价楼盘，但与此同时，秋交会主办机构365统计的9月份房价数据却显示在售楼盘仅微降0.9%，显然不少开发商还对价格战存在迟疑，深度观望与小幅降价之间的不平衡愈发明显。
既然市场氛围已成既定趋势，目前唯一成为疑问的，就是开发商的降价行动还能否深化，包括江宁武夷绿洲等项目，近期出现的促销楼盘的明显特征是：抛开几套特价房的“噱头”，还打破购房者心理预期的价位，制造大手笔。前不久打出“高价道理有没有”口号的江宁科技楼盘骋望骊都，9月底就突然重新杀出诚意金“1万抵50万”的促销措施，不仅优惠条件大大降低，幅度也陡然提高了好几倍。据悉，项目的广告标语也悄然变脸，高价一词不再被提，改换以单价1.1万起售的内容。同时还有业内人士推测，由于上周江宁也有类似的高端科技住宅楼盘开盘，销售状况很不乐观。不排除开发商是在同行抢先试水之后推出新举措。
“其实仔细观察不难发现，大品牌开发商才是最喜欢打破市场心理预期价位开盘的。”南京中原地产研究总监张君对记者表示，其实早自上半年中海理性定价开始，这种打破心理预期低开的门槛就已经悄然被稀释：“此类行为给市场一个暗示，品牌开发商也会打破底线的。”扫描前两年的市场记者也发现，一线品牌诸如万科中海往往会以出人意料的手段低于市场预期开盘，从而在新一轮“降局”中占据主动，不过此类行为也有一个共同支撑点，那就是购房者对项目价位已经有明显预期。张君表示，政策环境没有本质改变，年底资金压力和跑量压力重重加大，持续不断的深度价格战势必来临，不仅促销升级，降价覆盖面也会越来越大。
记者观察发现，本届秋交会上已经陆续有了大幅度促销楼盘的声影，江北的大华锦绣华城、旭日爱上城、江宁的华菁水苑、托乐嘉城市广场、中粮彩云居、城市之光国际公寓等楼盘，不仅定价多在万元上下，还在展会同期摆出猛力促销的姿态争夺市场。对此业内专家表示，这也体现了展会的作用，可以让开发商近距离观察价格战“贴身肉搏”的情况下，购房人的具体表现，从而为四季度的价格战做好准备：“可以肯定的是，开发商也期望降价能够稳准狠，一步到位拉动销量，这需要很好的市场把握能力。”
抓住难得的销售节点，
秋交会没有试水，只有卖房
在存量包袱已经很大，资金压力也不容乐观的情况下，秋交会已经不需要再像往年那样探水试温，而是直接要拉响降价跑量的风向标，开发商亮出各种各样的内功与营销招数拉拢买家，本届秋交会将是实实在在的卖房大会。
“秋交会只是一个机会，我们把它看做一个销售节点，而不一定是风向标。”一位参展楼盘开发商表示，如果能够顺利“HOLD住”这个节点，那四季度大家还应该能够寻找更多机会维持住市场温度，毕竟最严峻冬天还未来临，而之前的市场热度维持得越久，“过冬”的难度也就越小。
■链接
国内各大城市2011秋交会掠影
北京秋季房展会：再次成为外地楼盘主场
在9月份举行的北京秋季房展上，北京项目再一次展示了低调的一面，在展会第一天，甚至有购房人在向现场媒体寻求帮助，要求就一个——麻烦告诉我北京的项目在哪?
据统计，本次秋展的参展项目约有180个，除了40余个北京项目和20余个海外项目外，此次参展的外地项目多达120余个。
上海秋季房展会：折扣太少 观望为主
国庆期间举行的上海秋季房展现场人气爆棚，但并未出现广大购房者期望的大规模降价促销潮，九折以下楼盘也屈指可数。一些市民表示，如果到年底还不跌，可能要考虑二手房了。还有人称，对于目前的房价，觉得还没有跌到位，准备“再等一等”。
成都秋季房交会：逾半观者为员工
刚刚落幕的成都秋季房交会参展楼盘231个，成都市主城区111个，近郊(县)楼盘120个。主城区111个参展楼盘中，高新(西)区楼盘数量最多，为33个，但最终成交空前惨淡。根据成都监控数据，2011年10月2日至6日，主城区(含高新区)成交量共计302套。秋交会的后三天，看房者寥寥可数，人气全靠开发商自己哄抬。
武汉秋季房展会： 成交量仅1648套
9月中旬举办的武汉房展会有71家房企103个楼盘参展、被称为武汉史上规模最大的房展会。不过大多数楼盘的优惠并不给力，多数楼盘现场优惠只有5000元，有的仅1000元，达到5万-10万元的寥寥无几，4天房展会上，785套房子签订购房合同，863套房子签订了属于意向成交的认购协议。
