4月17日至今，楼市调控已满四个月。在经历了长达百日的观望、僵持、对峙后，中国楼市下半年将走向何方?接下来的调控政策会继续收紧还是有所放松?房价究竟是涨是跌?一连串问题的背后，中国楼市似乎被一层迷雾笼罩。
在这个敏感时期，700多位房地产专业人士于8月11日-14日齐聚海南博鳌，参加观点地产新媒体与上海证券报·中国证券网等联合举办的2010博鳌房地产论坛，探讨新政百日后中国房地产市场的下一轮走势。陈淮、樊纲、朱中一、陈启宗、任志强、施永青等专家学者与业内人士坐而论道，剖析楼市背后的各种角力因素。
似乎没有明确结论——房价背后，是中国经济增长方式转变、货币制度与财税制度改革、开发企业转型、中央与地方政府利益协调等各方面矛盾与纠葛混合而成的难解谜题，任何一个变量都会影响楼市步调。企稳，至少是各方都希望出现的一种局面。
不管结论如何，这一场思想与观点的激烈碰撞，本身就很精彩。
问政策
从“遏制”到“维稳” 怎么走
“‘钱多房少’是推高房价的根本原因。双管齐下，方能确保房价合理回落，市场健康发展。”
在博鳌房地产论坛上，经济学家和房地产界学者认为，不足的房源供应量和过多的货币供应量这组矛盾，是推高房价的根本原因。如何推动外汇制度改革，引导长期贸易顺差下的巨额资金向外流出，与增加住房有效供给及土地供应，双管齐下，方能确保房价合理回落，市场健康发展。
松地根
怎样加强住房有效供给?中国房地产业协会副会长朱中一预计，政府有关部门将加强督察力度。
国土资源部公布的数据显示，上半年完成的土地供应量还不足供应计划的1/3。从土地购置面积看，40个重点城市中，同比下降的有8个城市，其中深圳同比大降99.7%，广州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%。在土地开发方面，40个重点城市上半年平均同比下降14.6%，其中下降幅度超过50%有9个城市。
朱中一建议，政府有关部门应适当调整土地出让底价，确保土地供应计划的完成。
紧银根
“7月份我国贸易顺差是287亿美元。跑到房地产论坛来讲顺差，好像有点文不对题，但我觉得两者之间有很大关系。”北京大学国家发展研究院院长、央行货币政策委员会委员周其仁在论坛上表示。
去年我国新增外汇储备高达4531亿美元。周其仁解释说，国家外汇储备就是央行从市场上收回来的钱。简单地说，央行收回多少外汇就要向市场释放等量的人民币。“如此巨大的购买力在某一时期会集中在某些商品上，从而造成其价格出现大幅波动。”为此，应加紧外汇制度改革，拓展新的投资渠道，引导海量资金“走出去”，为楼市“降温”。
“多年来，我国货币的增速一直远高于GDP，导致广义货币M2和GDP的比例大概在200%左右。”在中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲看来，“钱会像水一样到处流，既会流向产品，导致通货膨胀;也会流向资产，导致资产泡沫。”
“资本到了可以逐步双向流动的时代了。”樊纲认为，需要拓展新的投资渠道，有两方面值得重视。第一，引导民间资本进入各种垄断行业，参与各种投资;第二，通过藏汇于民、用汇于民，允许私人资本“走出去”。
问市场 放量? 降价? 怎么选
“调控过百日，房价涨幅整体回落，一线城市成交量大幅下降。下半年，房价离‘心理价位’仍很远，但成交量可能触底反弹。”
眼下，房地产市场在严厉调控下已经出现了明显变化。一线城市成交量大幅下降，一手房价格未有明显变化，但二手房价格已有所下降。下半年市场走势如何，理所当然地成为博鳌房地产论坛的热点话题。业内大致认为，国家调控不会放松，成交量将从低位反弹。
以价换量未了局
“房价涨幅整体回落，调控初现成效。”中国房地产业协会副会长朱中一在论坛主题演讲中如是表示。
数据显示，7月份全国70个大中城市新建商品住房和二手房价格同比涨幅分别比6月份回落了1.2%、1%，已连续3个月回落。成交量方面，1-7月份，全国商品房销售4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年回落了5.7个百分点。7月当月全国商品房面积6406万平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳等一些主要城市都出现了较大幅度的下降。
华远地产董事长任志强认为，从6、7月份统计数据的对比中，可以看到下降的幅度是巨大的。房地产投资下降接近30%，销售面积下降15.4%，销售额下降19.3%。“很多人说没有降价，但是实际上销售额下降已经预示着价格在持续下跌了。”
“很多人不愿承认新政已经发挥作用，是因为大家认为价格还没有跌到他们的‘心理价位’。”任志强表示。
金九银十仍可期
尽管在价格走势上存在分歧，业内普遍看好下半年成交量的回升。
朱中一认为，随着房地产调控政策逐步落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一定上升。
“楼市短期将呈现价稳量升的走势。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，所谓价稳，是指在售楼盘价格平稳，新盘低价入市。而成交量方面，他表示虽然第四季度、明年第一季度并非传统的商品房销售旺季，但今年可能出现例外。
不过，在中原地产主席施永青看来，下半年可能出现量价齐升的局面。从中原掌握的数据来看，5、6月份的成交量大幅萎缩，但到了7月份已有所恢复。进入8月，继深圳等一线城市之后，二、三线城市的成交量也开始反弹。
“民间有一部分被压制的购买力等不及了，‘金九银十’可以期待。”施永青表示。
