一是继续规范房贷监管，二是真正加快保障房建设
今年中秋节,热点城市楼市“凉意袭人”。假期前两天,北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。沪、深、穗等地的假期楼市也堪称惨淡。但很多房企尤其大型房企对调控已有“耐药性”，降价动力不大。
楼市面临“降价换量”
在中秋节以前,过去“屡调屡涨”的房价已呈现少见的调整迹象。
上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%,这是一年来首次下降。从最近几个月走势来看,北京新建普通住房价格呈现“稳中有降”趋势。
“部分热点城市是楼市‘风向标’,也是调控和限购最严厉的地区。这些城市房价受到遏制,将有利于引导市场预期。”中国指数研究院副院长陈晟说。
房价受抑背后,是市场的深度演变。截至8月30日,已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元,其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达1.01万亿元,平均资产负债率为62%,有60家企业资产负债率出现上升。
“以前,什么企业都往房地产行业挤,现在则是不少企业在卖房产项目。”嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜说,“调控让房地产面临整合,人们终于看到,楼市不再是一个人人能赚钱的行业。”自去年初竞得一幅住宅地块以来,嘉华公司至今没在上海拿地,“根据目前行情,我们已基本断了拿地念头”。
“停涨”之后,进一步的降价是否将尾随而至?上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临称,由于一些开发商此前对今年宏观调控政策的预期过于乐观,导致年初制定的销售目标过高;为完成业绩考核,开发商会在三四季度想办法增加销量,降价会更明显。
北京市房协副秘书长陈志表示,预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。
别让降价假象蒙了眼
“只要不是资金特别紧急,房东还是会选择继续观望。”上海房产中介“合富辉煌”一位门店业务员说,“我们店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。”
成交量持续“深跌”,市场博弈加剧。在北京,8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%,这是2009年来的最低值。在上海,8月商品住宅成交量环比下跌25.6%,创下2005年以来新低。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,如果高房价的“大坝”难有松动,成交量难有起色,预计今后几个月成交低落的行情会延续。
不可否认,近期有舆论鼓吹“降价潮”、“抄底”等,实际上夸大了市场实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说,一些开发商故意把“吹风价”定得远远高于最终销售价,给外界造成“大幅降价”的假象。
上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰提醒,一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大,也会拉低统计上的“均价”。
谷文胜说,有人曾预测,开发商会因为调控压力而大幅促销,使商品房价下降达40%以上。但这种情况目前并未发生。经过几轮调控,大型房企已有“耐药性”,在没有生存危机的情况下,降价动力不大。
“为应对调控,不少上市房企正调整债务结构,大幅提高长期借款比重。”陈晟等专家表示,今年房企海外融资、房地产信托等大幅增长,一定程度上冲抵了国内银行住房贷款的收紧。
专家认为,简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”,就认为已达到调控效果,是短视的。
从“单腿跳”转为“双轮驱动”
国家发改委主任张平近期表示,将不折不扣地将各项房地产调控政策落到实处。国家近期也重申了限购、增加供应、推进保障房建设、督促检查等一系列调控措施。
“调控政策的延续已经很明确,而且有从紧趋势,市场预期将进一步向既定方向转变,开发商‘降价换量’将是必然选择。”陈晟说。
问题关键是,目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”,因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系,扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题,就难以从根本上打破僵局。
楼市“治本”,首先要规范房贷监管制度。中国房地产业协会副会长朱中一等专家认为,当前应从“开发端”和“销售端”两头管理好房地产资金,压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道。
其次是保障房建设真正“提速”。陈杰等专家表示,保障房的推进不能因调控松紧而“变速”,要加快做大保障房的“蛋糕”,从供地、融资、建设、分配等各环节形成制度体系,真正使楼市从市场“单腿跳”转为市场、保障“双轮驱动”。
从长远来看,最根本的还是加快配套改革。有关专家呼吁,破除地方政府对房地产过度依赖,必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革,国家应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。
