自新一轮房地产宏观调控以来，楼市成交日渐清淡，但房价一直未见大的松动。需求双方僵持近一年的“拔河”状况最近发生了戏剧性的变化。
银行在年底头寸紧张情况下，进一步上调了首套房贷利率，部分大型房企在上海等一线城市降价促销。而从9月份的数据来看， 70个大中城市二手房价格下跌的城市有25个，上涨的城市有24个，价格下降的城市数量首次超过价格上升的城市。相对来说，二手房对于整个市场更加敏感，楼市拐点基本已经确立。
过去，房地产市场调控之所以很难，最主要的原因是房地产市场承载了太多因素，各市场主体的利益都和楼市上涨息息相关，一遇到降房价、控信贷等实质问题，就会有诸多阻力，以致早期的几次调控半途而废。实际上，在过去10多年，房地产是中国经济最具主导性的支柱行业，所谓动一发而及全身。但到房价飙升到难以为继的地步时，泡沫化的房地产俨然成为中国经济的隐形“炸弹”。
这轮调控采用限购、限贷、增加交易费用等措施来拆除这颗“炸弹”，目前看效果尚可。中国银行课题组撰文认为，随着房地产企业资金压力的进一步加大，预计商品住宅价格调整的拐点会在2012年春节前后到来。
笔者认为，限购是特殊时期的非常措施，待调控效果达到后，逐步取消也是顺理成章。而收紧房地产市场的信贷政策可谓对楼市泡沫的精准打击。
货币信用扩张可谓楼市启动和繁荣的滥觞。在07年的楼市热潮下，该年底全国金融机构商业性房地产贷款余额为5万亿左右，其中个人住房按揭贷款余额达3万亿。而在08年金融危机后，政府力托楼市和投入四万亿基建来力挽经济下滑局面。经过近两年的信贷狂飙，2011年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿，其中个人住房贷款余额6.26万元。与之相伴的是，房价于09年初止跌，并进一步攀升到目前的高位。
解铃还须系铃人。商业银行既是对宏调的呼应，也是自身风险管控的需要，去年起开始收缩在房地产方面的信用。调高利率是普遍之选。据了解，目前部分地区房地产开发贷款已经按150%计算风险权重，且房地产开发贷利率也已上浮30%-50%。1至9月份房地产开发企业本年资金来源61947亿元，同比增幅较去年同期大幅下降9.8个百分点，四季度开发商的资金情况较为严峻。同时，今年第四季度，在信贷额度普遍吃紧的情况下，银行还主动上浮了按揭贷款利率，中金调研报告显示，目前按揭贷款利率普遍是一套房上浮10%，二套房上浮15%-20%。且首付比例提高到30%-60%。
收缩房地产领域的货币信用实际上是降低楼市的投资功能，还原其居住使用的基本价值。伴随楼市投资功能的降低，必然是楼市泡沫受到挤压，说白了，就是楼价下跌。接下来的问题是，我们能承受多大幅度的下跌呢?
日前，中国银监会主席刘明康在公开场合表示，“房地产抵押品重度压力测试下跌40%，贷款风险仍然可控”。贷款金融机构究竟能够承受房地产抵押品的多大跌幅风险事实上很难预测。价格走势受市场的预期影响很大，如果房价跌去20%，大家预期普遍变坏，可能会出现意想不到的市场走势。40%甚至以上的跌幅也不是不可能，而经济的硬着陆风险亦会大幅上升。中国银行业协会26日发布的《中国银行家调查报告(2011年)》显示，近七成银行家认为房地产市场大幅调整是银行的主要风险。
但笔者还是相对乐观，理由是我国经济还处于中长期的高增长时期(7%的年增长率在全球也是独占鳌头)，城市化进程至少还要延续10年以上。这决定了房地产长期需求的大基本面没有改变。而房地产业产业链长，其关联的上下游行业较多，涉及面广，倘若未来房地产市场出现大幅调整，亦会影响到整体经济，影响到就业形势。出于稳定就业考虑，政府部门对房价下跌也不是没有底线。
未来，在强力调控下，房地产市场必然淡化在经济中扮演的角色，过渡到保障房、商品房共撑局面、还原居住使用保障功能的阶段。在房地产逐渐卸下增长主引擎的情况下，谁来提供下阶段增长的主动力?这就涉及所谓的转型和新兴产业的培育了。这个过程可能足够漫长而且曲折，这提醒我们要有充分的心理准备。
