专家称购房者需谨慎 房产部门：非现房系违规
50万元购买一套47平方米的江宁大学城地铁精装修酒店式公寓，付款当日开发商还将直接返还10.5万元房款，另外接下来的五年内还将返还7万元房租。折算下来，这套47平方米的精装修公寓，只需要32.5万元，平均下来每平方米只要6915元。用不到7000元/平方米的价格买地铁精装修房，这样的价格让一批购房者心动。
除了这家江宁楼盘低调玩“售后返租”外，城南铁心桥的一家楼盘则高调打出“返租并且3年保值转让”的旗号。这家楼盘承诺，对于购买商业小户型的购房者，开发商将推出统一承租方案，承诺3年实现总房款24%的租金收益。如果房价下跌，购房者还可以在3年后将房产原价“卖”给开发商。不仅可以包租得利，而且还可以保值回购，开发商推出的这些销售活动，看上去越来越美。
“售后返租”以及“保值回购”，这些看上去很美的销售计划，却不断遭到业内人士的风险提示。这些销售活动究竟是陷阱还是馅饼?记者采访整理了目前以及此前进行此类销售活动的楼盘，以供读者甄别。
目前的促销项目
江宁：售后返租，每年7%租金
近日低调实施“售后返租”的江宁楼盘，位于地铁一号线南延线附近。该项目拿出100套精装修小公寓，主力面积为43平方米到58平方米，采用“售后返租”的模式进行销售。该项目于去年11月份开盘，一次性推出近1400套房源，目前只有200多套房源成交。
“每年返还总房款的7%，一共五年。”该项目的销售工作人员向记者表示，他们拿出了100套房源参加“售后返租”活动，房源是一房一价，具体价格在10000元/平方米到12000元/平方米之间。他们的“售后返租”模式是这样的：购房者在购房之后，每年享受总房款7%的租金收益，持续时间为5年。购房者可以将前三年的租金收益，冲抵购房款。在剩下来的第四年和第五年，购房者依然能够获得每年7%的租金收益。
以一套总房价50万元的单室套房源为例，购房者在买房后的5年内，可以享受每年3.5万元的租金收益。或者，可以将前三年的租金收益冲抵房款，购房者只需要支付39.5万的购房款，然后在第四年和第五年，再将7万元的租金返还。
按照开发商的租金返还比例来算，以一套总价50万元的单室套为例，租金收益高达2917元/月。我爱我家市场部总监胡涓娟告诉记者，龙眠大道附近拎包入住的单室套，租金在1300元/月左右，开发商给出的租金收益是市场真实租金收益的2倍多。
城南：售后返租加保值回购
售后返租”如果算是开发商给购房者的投资保险，那么城南一家楼盘近日更是给购房者提供了“双保险”，不但可以“售后返租”，而且还可以“保值回购”。
城南这家楼盘，在售房源为一批商业性质的精装修酒店式公寓，房源面积从27平方米到50平方米不等，销售均价为12000元/平方米。不久前，该楼盘打出了“48万主城现房、3年稳收11.5万租金、承诺3年保值转让”的广告，开发商推出了“3年承租”并且“3年后可无条件退房”的营销活动。
该项目的销售负责人向记者表示，他们近期针对商业小户型推出大客户统一承租方案，承诺3年实现租金收益达总房款的24%，每年返还购房者总房款8%的租金。另外，对于购房3年以上的，如果购房者想退房的话，开发商将给予无条件回购。只要没办房产证，开发商会以原价回购，如果办了房产证，回购时产生的税费自理。
“对于购房者的担心，我们也考虑到了。”该负责人表示，凡是参加“3年承租”和“3年后保值回购”协议的购房者，都将和开发公司的总公司签订协议。总公司在南京还有其他项目，开发的楼盘也可以作为保证资产。万一3年后开发公司出现问题，开发商的这些资产可以作为践行“保值回购”的保障。
以前的促销项目
顺驰滨江奥城：
108%回购计划
“售后返租”和“保值回购”，其实并非南京楼市里的新鲜事物，早在2004年8月份的时候，位于河西的顺驰滨江奥城，就高调推出了“108%增值回购计划”。当时，开发商表示，购房者在拿房一个月内，如果对房产存在不满，可以将房源交由开发商旗下的二手房中介公司代为销售，如果销售无果，开发商将以原价108%的价格进行回购，产生的税费由双方各自负担。据了解，当时顺驰滨江奥城的房价为5900元/平方米，有近300名业主参与了开发商的“108%增值回购计划”。
一年之后，这批房源在2005年9月份交付，当时南京楼市出现疲态，尤其是河西的房价出现了下降的趋势，20多位顺驰滨江奥城的业主，在拿房之后向开发商提出了回购申请。在经过一年多的交涉之后，在2006年4月份，最终这批购房者分两批拿到了回购的房款，开发商为此支付了1500万元的回购总款。就在业主拿到回购房款后五个月，即2006年9月份，顺驰滨江奥城的开发企业被香港一家公司收购。
嘉业国际：
售后返租5年
2010年年底，位于河西的嘉业国际广场推出了“售后返租”活动，开发商拿出60余套精装修房源，参与活动的购房者可以和开发商签订为期5年的“售后返租”合同。据介绍，这批房源的销售价格高达28000元/平方米，主力户型面积为70平方米到150平方米，开发商前两年将返还购房者总房款6%的租金收益，此后三年将返还购房者总房款8%的租金收益。也就是说，在购房五年之后，开发商将返还购房者36%的总房款。
以一套70平方米的房源为例，总价在190万元左右，5年的收益在68万元左右，平均每个月的收益在1.1万元左右。这一租金水平，远高于市场租金水平，开发商如何保证这些租金的支付?嘉业国际的相关负责人向记者表示，嘉业国际旗下有自己的五星级酒店，这批精装修房源将交由这家五星级酒店来经营，故此开发商有返租5年的底气。
该负责人表示，当时有部分购房者参与了为期5年的“售后返租”活动，该活动从2011年初开始，目前还没有到结算租金的时候。
龙台国际：
售后返租长达8年
位于中山东路的楼盘名为龙台国际，在去年年底推出了其位于顶层的一批商业性质的酒店式公寓，面积从48平方米到117平方米不等，销售价格为3万元/平方米左右。开发商推出的“售后返租”活动，具体为每年返还购房者总房款的4%，合同时间为8年。8年的包租期分为两部分，第一部分是前3年，开发商在购房者拿到房子后，将一次性支付3年的租金，3年之后，每年的租金将会在每年年底一次性付清。
据了解，长达8年的“售后返租”，系开发商将房源交由一家香港的酒店进行操作。对于开发商以及该知名度不高的酒店，如何保障8年的租金返还，开发商并没有拿出更具说服力的方案。
记者昨日联系该楼盘此前销售负责人，该负责人已经不再负责该项目，具体销售以及“售后返租”操作情况不明。
各方反应
购房者：要的是价格便宜
“不管后面两年的租金能不能拿到，至少现在房子便宜哎。”一位购买了江宁龙眠大道附近楼盘的购房者向记者表示，在购房的时候，前三年的售后返租租金可以拿来冲抵房款，就相当于开发商提供了一个很给力的折扣。
以一套47平方米，总房款50万元的房源为例，付款当日开发商直接返还10.5万元房款，相当于47平方米只要39.5万元，折算下来这套精装修的住宅只要8404元/平方米。该楼盘又在地铁一号线南延线附近，因此即便最后两年的返租租金拿不到，购房者自己仍然可以把这套住房挂牌出租。
该购房者表示，他在买房之前，已经做过了详细的比较，发现“售后返租”风险最大的是商铺，一旦经营不善，购房者损失会很大。他所购买的，是产权70年的住宅，即便拿不到最后两年的租金返还，房子还在自己手里，用于自住或者出租，不会有太大影响。该购房者表示，他已经介绍了两位朋友，都已经在该项目买房。
专家：售后返租风险大
网博机构总经理孙海在接受记者采访时表示，国家两次叫停商品房销售过程中的“售后返租”，尽管主要针对的是产权式商铺，但是住宅和酒店式公寓，同样也存在不小的风险。孙海表示，市场上已经发生过多起“售后返租”开发商卷款潜逃的案例，购房者在参加类似销售活动的时候一定要谨慎，“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等销售方式，本质上也是“售后返租”。
“返租的租金水平高出市场水平几倍，开发商会做这样的亏本买卖吗?”孙海表示，“售后返租”承诺的高额租金回报，要么早就在房价上做了预留，将起始房价推高;要么就是另有打算，最终难以兑现。
房产部门：非现房“售后返租”系违规
“现房可以‘售后返租’，预售则不可以。”南京市房屋产权市场处副处长曾新骏表示，非现房“售后返租”系违规。据介绍，2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
