在房地产调控力度不断加大的背景下，各地方监管部门也不断强化对房地产信托的调控力度。证券时报记者近日从信托公司处获悉，部分地区银监局已提出要求，辖区内信托公司的房地产信托资产规模不得超过信托资产总规模的30%。在房地产信托发行较为火爆的长三角地区，这一规定已使得部分信托公司暂停了该项业务。此外，一些规模超标的信托公司则被相关监管部门降低了年度评级。
规模管控加强
目前来看，地方监管部门对房地产信托的调控力度在进一步加强，使得仅有少数信托公司还能进行该类信托项目。据悉，这类信托公司今年以来对房地产信托规模控制较好，占比远低于30%。但这些信托公司对交易对手的要求则提高了许多。
今年以来，多数信托公司的房地产信托业务规模增长迅猛。根据中国信托业协会的数据显示，仅在今年前6个月，新增的房地产信托资产规模就高达2000亿，占新增信托资产总规模的25.4%。而针对该项业务的潜在风险，监管层将其纳入常规化关注、预警的行为也一直是有迹可循的。
据记者了解，早在7月份杭州召开的相关会议上，银监会非银司已经提出要加强对房地产信托业务的调控。紧接着，银监会要求将房地产信托的事后报备改为事前报备，其实质是将“备案制”改为“审批制”，以对该类业务进行直接的规模管控。
此外，在近日确定的信托公司年度评级中，监管层也已经透露了其监管倾向。据记者了解，本年度获最高2A评级的信托公司仍为两家，分别为中信信托和上海信托。而业内对这两家公司的评价则是，在规模增长的前提下，其风控也较为出色，即其银信产品和房地产信托的规模控制在一个合理的范围内。
与之形成鲜明对比的是，曾多年占据2B评级(仅次于2A)、资产规模靠前的部分信托公司，因在银信业务和房地产信托领域业务规模过于激进，今年惨遭降级。而按照以往惯例，信托公司本身评级的高低，是监管层审批信托公司所发行产品的重要依据之一。
地产商借道信托遭拒
在监管层逐步收紧房地产信托闸门的同时，房地产行业的资金紧张情况也在进一步加剧。据中融信托公司人士表示，在银行房贷收紧、限购政策作用日益显现的情况下，万科、金地等大型房地产公司也准备加强与信托合作。
事实上，据记者了解，近日某上市房地产公司因寻求与沪上信托公司合作遭拒，不得不向二线城市如无锡、苏州等地的信托公司寻求合作。而该公司此前曾透露，其现金流十分充裕，除在国内铺开发展五星级酒店等商业物业外，还对外进行了多项非主业投资。
对于地产公司借道信托遭拒，信托业内人士评价说，这虽然不能说明该开发商资金链出现了问题，但也反映出其向银行寻求低成本融资的策略失效，因此不得不寻求新的资金来源。此外，信托公司拒绝“接单”，一方面是受监管影响，另一方面也反映了信托公司并不认可该开发商在当前环境下的扩张战略。
借新还旧迹象闪现
“近期处于存续期内的部分房地产信托出现了一些风险隐患，这也是信托公司不得不谨慎对待的原因。”用益信托研究员李旸表示。受部分开发商资金链紧张的影响，部分房地产信托产品出现了无法如期兑付等问题，“借新还旧”等隐患在业内已有迹象。
记者翻阅某上市公司近日公告时发现，该公司今年拟购买的3亿房地产信托产品，存在“借新还旧”的可能。
该上市公司9月17日披露的公告显示，近期取得的3亿信托资金将全部用于某房地产项目的开发建设。但在去年11月，该公司也曾经购买了3亿元信托，资金也是用于同一房地产项目的开发建设。由于去年的3亿元信托在9月17日前就已经到期，两款信托产品很容易引发“借新还旧”的联想。
对此，李旸认为，房地产信托市场目前从整体而言仍是相对健康的，毕竟每个产品都有土地、股权质押和第三方担保等一系列增信措施，只要房地产市场不出现暴跌，其兑付能力还是比较高的。
