经历了3月不温不火的集体试水，进入4月以来，南京开发商明显放缓了推盘节奏，单次推盘规模也相应缩小。一直到4月份第二周，新推楼盘的消化率也只有两成左右，这是从前很少有的状况。另一方面，刚刚经历了年内第二次加息，年内第四次存款准备金率上调又接踵而至，面对央行“无上限”的表态，年内收紧货币流动性已经咬定不放松，金融门槛重压在楼市头顶。在这样的情况下，几乎没有任何一家开发商敢于预测“楼市会迅速回暖”。
在这种背景下，笔者调查发现，今年的楼市，“分化”将是一个关键词，以往市场火爆一齐走热，市场遇冷又抱团取暖的格局将很难再次出现，各家楼盘只有依靠自身的卖点分化竞争，依靠各自的“杠杆”撬动市场。
分化之一：
刚需唱主角，中小户型楼盘越来越多
自今年一系列调控政策出台以后，市场需求结构发生了巨大变化，刚需成为支撑市场的绝对主力。网上房地产统计表明，3月份在售房源的一半中是户型面积在100平方米以下的纯刚需房，也有约32%比例的成交房源是面积在140平方米以内的小三房等户型，而140平方米以上房源的成交比例已不到18%。
但在另一方面，各大在售楼盘的刚需产品并不纯粹，在整个社区中往往只有其中一小部分在首次置业者可承受条件之内，更有些户型面积的配置已经远远超出“刚需”所求，据网上房地产统计，一季度以来一些大面积、高总价的户型集聚区的房源销售惨淡。其中城中认购量下降近八成，河西的认购量也缩水6成。而在其他板块，虽然各家楼盘在大力推盘，但供应结构不能完全贴近刚需群体，形成了制约成交的主要门槛。
供应结构一旦改观，市场就会找到新的突破口。4月份以后，刚需买家难选合适套型房源的难题是否会随着供应增加而得到缓解?据了解，一些楼盘已经给出了比较明显的答案。笔者发现，在江宁4月份即将上市的一家纯新盘项目首批推出的160多套房，全都是60平方米的一房两厅、70或80平方米的两房两厅做主角，其中80平方米左右两房居然占到了93套。“这也是因为我们规划之初就是以刚需为定位的。”开发商介绍说。
据悉，鉴于目前的市场状况，4月份推出的楼盘中，以90到100平方米以内的“纯刚需房”供应面市的楼盘还有不少，其中金地自在城年后首度开盘，推出四期的7、8号两幢楼的384套房，当天就卖掉了240套，占推盘总量的6成多，其中83平米的户型一天就被抢光，类似的局面也出现在了江宁的托乐嘉城市花园，93平米的两房也是当天售空。推出一期最后一幢楼的金浦名城世家前期主推刚需户型，而把112—118平米的三号楼放到了最后，开盘前开发商就表示对这幢楼的销售预期不高，“毕竟这个面积段首次置业的不多，改善需求受到政策限制。”
不过，市场供应毕竟不可能在短期内得到结构性的扭转，从实际推出的房源看，眼下多数楼盘要么可供刚需选择的房源并不多，要么还没来得及调整产品线，“顾及”不到这部分市场。市场面信息显示，城东板块4月份有4家楼盘有推房计划，但均是以中大户型为主，而除了城东，河西、城南、城北，甚至是刚需盘主导的江宁、江北板块都有大户型房源集中上市，据统计，至少有19家楼盘推出房源以大户型为主或含大户型，这一比例也明显高于3月。“如何适应市场转变，开发商需要做的功课还很多。”一位业内人士分析说。
分化之二：
商业地产异军突起，开发商纷纷“以商带住”
除了刚需楼盘之外，还有一个突围市场的“主角”，那就是商业地产。限购令出台以后，完全不受调控限制的商用办公物业几乎成为一夜之间爆发的热点。
“连温州购房团都来了，商业项目卖的能不火嘛。”业内有关人士说，眼下南京非限购的商业项目着实热销，就连许久不见的温州购房团似乎又重现江湖，并且一下“吃掉”近百套房源。
据一位代理人士介绍，有温州购房团“现身”的是城南的一家大型商业项目，因为是代理方的缘故，开盘那天他也赶过去帮忙，“我正好被安排在现场负责客户资料登记，登记了200多组客户身份资料，突然发现有很多客户是外地身份证，都是温州的，数了数，将近有一百组呢。”该项目售楼处业务人员介绍，上个月底他们推出了这批40年商业产权的挑高公寓，销售的确十分火爆，两天就卖出了150多套，因为房源面积丰富，又能做挑高，也很适合自住，加上不限购的优势，对本地和外地购房者都有吸引力，不过外地客户也有不少是买来自用的。
据统计，金三银四，南京将有55家楼盘推盘争夺市场，而非限购的居然达到29家，占到“金三银四”总推盘量的一半以上。不仅许多名不见经传的小商业项目纷纷在春节过后推商铺，连一些大品牌开发商也打起商业牌，将商铺、车位、写字楼等商用物业作为推盘重点。此外，受住宅销售遇冷的影响，近期一些住宅大盘也是采用“以商带住”的策略，接连推出社区商铺带动楼盘销售人气，江北的天润城、旭日爱上城等都在近期热推商铺。
分化之三：
你有公园我有景观，资源型物业争显“时髦”
今年以来，保利香槟国际、紫晶山、苏宁紫金东郡等项目以适合购房者预期的价位开盘，较高的性价比受到财富人群热捧，成为高端楼盘的销售标杆。
“所谓地段、地段还是地段。其实用时髦的话就是“资源型物业”。一位资深房产人称，资源型物业不但拥有好的地段，好的生活配套，还要有好的人文环境，好的生态环境。他分析，先规划后建设的河西，在整体面貌上已经领先其他板块，加上地铁、青奥规划等利好，作为新城市中心的河西在板块优势上很明显。同时，河西不少大盘在环境营造上下足了功夫，中海的秦淮河景观、保利的河景长廊、五矿的十万平米级中央景观带，仁恒江湾城的江景建设等等，都成为拉动销售的亮点。
“资源型物业具有稀缺性，因此在通常意义上来看就最抗跌，最能保值。”业内人士分析，最近南京三套限购令细则出台的风声再起，对于高端财富人士来说，除了能住在符合身份的地方外，还要让资产最大限度升值。因此，往往这类人群会选择资源性高端物业，紫金山脚下，秦淮河畔，玄武湖边，大型公园附近，都是资源性物业应具备的条件。
其实不仅仅是高端楼盘，为追求更大的景观附加值，就连普通刚需楼盘也纷纷向“资源型”物业靠拢。最近热卖的金地自在城项目成交客户中，20岁-30岁的年轻刚需占到了九成以上，而项目邻近的大型体育公园成为他们选择的重要原因之一，“11片篮球场、8片网球场、3处室内场馆……家里孩子以后有地方去锻炼，老人去散步也方便，休息日我们去野餐也很不错。”一位年轻购房者边看楼书边表示。据悉，莲花湖体育公园是中国最大的体育公园，2010年底配套设施竣工，除了建有篮球场网球场及室内场馆等，更有400亩水域，约14万平米湿地，风景十分动人。诸如此类的还有，江宁楼盘东方龙湖湾绿化率超过40%，聚宝山庄臻园直接连通聚宝山公园，天泽苑紧挨着秦淮河休闲景观带进行开发，而位于板桥的石林精装修项目更是干脆将楼盘名称定为“大公园”。
市场趋势：
开发商要打“产品突围战”，定位是关键
如此比拼卖点，分化突围，最主要的原因还是由于楼市观望氛围太强烈，调控的压力加上购房者愈加浓重的观望，几乎使得今年“金三银四”的楼市遭遇当头一棒，不仅成交难有起色，楼盘之间抢客户的竞争也越来越激烈。在江北某楼盘的开盘现场，笔者发现虽然成交最终没有超过五成，但开盘当天现场依旧有上百组客户前来看房，其中不少也是因为观望而最终放弃了选房。还有一些楼盘，同样的房源价位，客户成交却大不如以往，这无疑显现出观望造成的购买力流失。
业内人士也普遍表示，原本“金三银四”开发商推出大量房源上市是十分恰当的，但由于限购令之下观望气氛越来越浓厚，此后部分银行又上调首套房贷款利率，以及突然出现的年内第二次加息和持续提高准备金率，购买力也受到很大压抑，加速了楼市成交的低迷。
在高端改善型客户中，这样的观望势头也在逐渐递增，在4月份开盘的唯一一家城中项目销售上，此前蓄水的客户已经有300多组，开发商还宣称有不少房源甚至可能已经“内定”，但限购令后存在不少客户在观望过程中流失的现象，开盘认购的客户最终也只有30余组。
“调控下的市场终究会逐渐走向分化，品牌的分化、产品的分化、板块的分化都会渐次成为市场越来越明确的走势。”网博机构总经理孙海近期观察表示，“分化”将成为未来市场主旋律，例如同是大户型，有的去化快、有的就难消，“接下来的市场会随着推盘量的加大、同质化竞争的加大、政策作用的进一步显现而变得更加艰难。合理的定价、定位和销售策略都尤为重要。”
据了解，接下来这种分化竞争的态势还会表现得更为复杂，例如在刚需盘方面，虽然众多楼盘纷纷瞄准刚需定位，但仅此还不够，许多楼盘正在提升附加值方面大做文章，创新户型、变种户型等等层出不穷。例如河西新盘银城锦一方采取了改进户型“送面积”的方法来吸引客户，“跃层联排”的设计新颖独特，89平米和115平米的户型对刚性需求和改善性需求都较为合适。江宁另一家纯新盘中粮彩云居，也打出了“多彩空间”的口号，小户型房源其中一个阳台可以通过封闭的方式“送面积”。而在此前，江宁有热销楼盘已经出现类似“多8个平方，两房变三房”等手法，开发商“空间变魔术”将越来越常见。即便不完全是“刚需楼盘”，开发商也在对房源进行各种各样的改进，在大户型扎堆的城东，几乎各家都在玩“独门秘技”——新盘招商紫金山一号的6、7、8、9层不等的小高层就像搭起了“错体式积木”，其中的户型也变成了错层复式房。有的户型一层100多平方米，赠送的地下空间达到200多平方米，有看房者笑称“看花了眼”。 朗诗钟山绿郡打出了第二代科技住宅的口号，宣称要做成品房中的“苹果”。老盘紫园也拿出从未推出过的叠加别墅加入差异化大战。
分析人士则表示，因为今年的金三银四没有爆发，而是非常规式冷缩，春交会的举办恰好可以成为这股受压制力量的突破口，加上两个月来超低消化量下积累的购房需求会有所释放，各家楼盘营销大戏还在后头。
