“一限到底”的2011年，房企没有等来黎明。
抢夺刚需、豪宅突围、降价换量、怪招吸客……2011年的南京楼市，充斥着众房企逆市中寻求突围的身影。
尽管开发商比往年都要卖力，但最终数据却难掩“寒意”。网上房地产数据显示，截至2011年12月12日24:00，南京商品住宅共成交36671套，同比去年，成交量下挫超2成。(按365地产家居网数据，截至2010年12月18日，2010年南京商品住宅成交47053套)
关键词一：销量下挫
2月19日，南京限购令落地。限购令对南京商品住宅销售的影响开始显现。为了赶上“末班车”，南京楼市在1月份出现了集中“鉴证合同”的高潮。1月份，南京商品住宅的成交量，因此高达7404套。这一数据，在今年单月的成交数据中，也成为“绝唱”。
2月份，在限购令的威力下，南京商品住宅成交量迅速下滑至2181套，环比1月份缩水高达7成。严厉的第三轮调控是南京楼市成交量大幅下滑的主因。限购令出台后，开发商纷纷调整销售策略，除了部分高价楼盘抢跑“限购令”成功后，大多数楼盘都选择推迟开盘时间，以观察市场走势，开发商对于新推房源更加谨慎。
2011年南京楼市失约“金三银四”。南京网上房地产的统计数据显示，2011年3、4两个月，南京商品住宅共成交4398套，与去年同期13576套的成交量相比，下降幅度近7成。
5月份开始，房企积极寻求突围，销量上也开始有所回升。7月份，南京楼市迎来今年第一个上市高点，这或许可以视作开发商应对下半年楼市变化的转型策略——跑量为先!从成交量来看，也出现了小幅上涨，达到了3326套。
不过，开发商的信心却未能持续太久。随着“刚性需求”的逐步消化，8月份，南京楼市新房上市量开始下滑，全月实际仅上市1980套房源，比预期缩水了5000套。
接下来的9、10两个月，市场没有出现奇迹。尽管开发商积极推盘，但从数据看，10月份新推房源的22家楼盘，仅7家开盘当日的去化率超过5成。买房人“买涨不买跌”的观望心理进一步加剧。9、10两月6748套的成交总量，也仅为去年同期的5成。
11月，降价潮席卷全城。不过，降价也难以打动购房者。数据显示，11月南京住宅成交2926套，同样只及去年同期的5成。随着年终各银行房贷额度越来越紧，进入今年最后两个月，开发商的推盘热情也明显降温，期待来年再战。
关键词二：库存高企
房子越卖越多，成为今年南京楼市的第一大“尴尬”。
2010年4月，国务院召开常务会议，明确要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。一时间，高端住宅销售陷入“水深火热”。政策并没有束缚住开发商，没过多久便被开发商所化解，市场热度一度回升。去年9月，中央多部委发布加强版“国十条”，进一步严控市场，首次提出三套房停贷、限购。10月，江苏出台“省六条”，要求“在一定时间内限定居民家庭购房套数”。坊间也认为，这也加快了南京正式实施“限购令”的进程。
网上房地产数据显示，今年1月1日，南京商品住宅库存量为32963套。在江苏“省六条”出台后，南京限购令出台前，南京楼市出现了一波成交高潮。2月1日，南京住宅库存量一度跌至3万套以下，仅为29685套。
2月19日南京实行限购令后，南京住宅库存维持在30000套以上，之后一直呈上升的态势。到8月底，南京住宅库存量已经逼近40000套。
11月15日，南京住宅库存量冲破5万套。12月9日，南京楼市迎来了一个历史性的时刻——商品房库存量打破了2008年创造的历史记录。网上房地产数据显示，当天南京可售商品住宅为53838套，超过保持近3年之久的53205套的历史记录。>>>>冷：南京楼市库存创历史新高 热：板桥某楼盘一分钟卖
有分析认为，高库存会持续到明年。房企降价促销可能已不仅仅局限于年终业绩指标的达成，“消化率”、“去库存”等名词在各大房企“过冬策略”中连续提及，明年房价有望深度、全面回落。
关键词三：抢夺刚需
按照南京限购令，南京本地户口居民限购2套房，有社保或纳税满1年的外地居民限购1套房。“限”字当头，奋力挖掘还具备买房条件的人群，成了开发商的第一要务。
首先表现为中高端楼盘对“刚性改善需求”客户的抢夺。上半年，河西楼盘保利香槟国际、天正滨江、和府奥园、紫金东郡，城东楼盘紫金东郡、紫庐等，都志在争夺这部分份额。首次置业的刚性需求客户，则是今年的购买主力军。随着刚性需求的逐步释放，以及购房者观望心理的加强，7月份开始，江北板块率先祭出降价大旗。海德卫城爆出6字头房价。江宁板块也打响“刚需争夺战”，“四楼盘7字头”，“百家湖盘均价7000跳水”等新闻频频爆出。
网上房地产数据显示，2011年1至11月，南京楼市八大板块中，以刚需楼盘为主的江北和江宁，分别以16222套和10595套的成交量，摘得板块成交排行的冠、亚军。
关键词四：非限购走红
不限购、不限贷……今年南京商业地产以及都市圈市场风头正劲，千余人抢铺、抢房潮不断上演，甚至有项目因购买人数众多，不得不采取摇号的方式开盘。>>>>亿元大单"抄底"京城楼市 非限购楼盘成围猎范围
“新政之后住宅受到了限制，很多手头上有闲钱的人只能将目光转向非限购的商铺、公寓或者写字楼等产品”，有业内人士分析，只要国家调控政策不松动，这类的产品接下来还将继续热销。
南京限购令为都市圈楼盘创造了机会。句容楼盘碧桂园凤凰城今年数度推盘，均创造热销神话。在今年的南京秋季房展会上，都市圈楼盘更是组团参展。>>>>非限购楼盘诱人 句容一新盘首次认筹千余组
关键词五：豪宅突围
当国内一、二线城市的不少高端楼盘努力向星河湾、绿城看齐时，他们的榜样却首先支撑不住了。先是绿城，在“信托被查”的消息传出后，其资金链紧绷的现状浮出水面，不由让人对国内高端房产开发商的命运心生忧虑。紧接着是星河湾，一直以顶级公寓豪宅著称，却也不得不像寒冷的市场低头。>>>>星河湾降价激起千层浪 高档豪宅陷入寒冬?
如果说限购令之下，刚需和非限购楼盘成了大赢家，那2011年豪宅的生存现状则异常艰难。
4月份，河西楼盘天正滨江打出“奥体核心15980元/㎡起的”大胆广告。10月，同样位于河西的嘉业国际壹号公馆，打出8折优惠并附送家具的巨幅优惠。以单套400㎡户型计算，每套优惠幅度达200多万元。紧随其后的天玺国际广场，推出15900元/㎡起售的精装房源，再一次刷新河西谷底价。
江宁楼盘绿城水晶蓝湾和河西华润悦府都曾经爆出高价，所推出的样板区也确实让业内眼前一亮，但苦于市场太冷，至今都未开卖。365地产家居网不完全统计，仅今年下半年，南京共有18家豪宅上市销售，明年还将有一批定位高端的楼盘进入市场。逆市中如此大体量的豪宅如何突围?
