置业观
◎王书权：美联物业深圳区域董事。曾在去年9月下旬接受采访时表示，长假是楼市政策的高发区域，当年更是如此，最好等过长假再作打算。随后，9月底深圳出台限购令，限贷、限价政策也陆续出台。
在投资物业的时候，我最重视两个指标，一个是租金的回报率，另一个是所处的地段，此外会参考物业的估值。身处行业内，可以自己做评估，行业外的投资者，可以把物业报给银行，看银行给到的评估价是怎样的，按揭贷款情况又是怎样，也是请多一个专业人士帮你评估是否值得购买了。
我个人最成功的一次，就是买一些商铺，后续租客也比较稳定，从2006年到现在，价格涨了2倍，租金也涨了。最失败的是买了一些楼花，结果楼盘出来之后和想象的不太一样。同一个时期，在2007年买一个物业，现在涨2-3倍，但是有些物业就原地踏步。选择物业最主要还是回归租金回报。
如果单纯投资的话，商业会比较好一点，本身商业的租金回报率就会高过住宅，另外租客一般租期较长，相对稳定。一般4个点左右的年租金回报对我才有吸引力，现在有的商铺年租金回报2个点，也会有人买，应该是对物业升值的预期比较强烈。
要选择租客市场比较好的地段，比如罗湖关口、福田口岸等关口一带，租客的需求比较大，租金回报率比较稳定。对于一些纯粹是炒家在里面的物业，还是慎入为好。一些带租约出售的商铺，要看租客类型是什么，餐饮、便利店、中介、银行、零售等这些行业，会相对稳定些，对于租金的承受能力也更强。
住宅市场，可以预期未来1-2年，不会出现大的变化，一些豪宅目前市场价格可能有过分乐观的预估。未来12个月，可能出现的情况是，价格在高位徘徊，成交量很低。如果以资产配置为目的来购房，这个时候买住宅投资风险很高。除了限购以外，限价政策会打消投资者对于一年内价格上涨的预期，不会把资金疯狂地投向住宅市场，最近一年都不会出现住宅价格疯涨的情况。
另外，现在炒房的成本也比较高，一年之内住宅没有涨10%就是亏本的。我认为接下来一波的降价会从开发商开始，因为已经建好的房子早晚要推出市场，市场压力会比较大，尤其是关外物业。以龙华为例，目前价格比高峰期已经要低20%左右，我估计龙华后续还会有继续向下的空间。
现在新房和二手房倒挂的现象已经很明显，所以关外二手房成交量很低，未来房价还有可能会向下调整，幅度可能在10%左右。
对于一些首次置业的买家，选择靠近关内一点的关外项目，选择开发商推出市场的特价房。因为通常开发商反应较快，会率先推出特价房试水市场，而二手房降价的时间都会推迟一点，会跟着一手房反应，所以现在可以在自己的水平能够接受的范围内，关注新房中的特价房。现在对于首次置业的人，是比较好的入市时间，也没有大量的投资者一起抢房，可以比较从容地选择。未来一年涨30%-50%的机会比较低，这一波房价会慢慢向上涨，每一种物业都有时间去还原它合理的价值。
