调控作用渐显房闹现象渐多 上海楼市负资产问题浮出
上海楼市负资产问题浮出水面
11月4日上午，上海嘉定龙湖地产郦城售楼处。门口的展示沙盘上看不见楼房模型，只剩两个灯头接口，树木模型七扭八歪，从沙盘上零落的碎屑仍可见被砸过的痕迹，而另一个全景沙盘也被黑色布罩全部遮挡起来。楼房精美装修的样板间中，业主在白墙上写下的“容积率欺诈”、“还我血汗钱”等黑色抗议标语异常扎眼。
售楼处只有两名售楼人员埋头坐在前台，进来了人甚至不会抬眼看，更多的工作人员则是坐在茶水台前，伴着咖啡机咕咕的煮水声聊天。
因为团购已经结束，且剩余房源非常有限，售楼处内只有零星的看房者。然而就在半个月前，这里曾经历了3天人满为患的购房潮，但紧接而来的是上百名老业主的抗议示威。
上海楼市“金九银十”俨然已变成“铜九铁十”，开发商要回笼资金，开始大幅度降价售楼，房屋资讯网站的新开楼盘中，随手可见“打折中”、“活动”等宣传字样，有的楼盘降价幅度高达40%以上。
而这触动了老业主的神经，“自己血汗钱堆起”的房子贬值了，老业主的“维权”行动开始了。他们要求，“停止降价销售、退房或者补全差价!”
就在11月2日，龙湖业主代表与龙湖公司代表的谈判因谈判地点的分歧而告失败。舆论也没有支持老业主，许多网友指责他们“阻碍房价下跌”，而记者采访相关法律人士认为，此种维权缺少法律依据。
但是，在楼市调控之下，业主如何承受市场风险?这是值得讨论的问题。
房产商：大幅降价促销
近期，国十条、房产税、限购令的调控作用逐渐显现，从统计数据来看，近3个月以来，上海商品房供应面积仍在增加，但是成交量环比增长却是零。
打折降价无疑是扩大成交量最快的办法。中国青年报记者近日走访发现，在上海，大幅降价的嘉定龙湖地产郦城和绿地集团秋霞坊的部分户型仅剩顶层以及一二层，房源基本销售完毕。
龙湖地产在10月19日推出了为期3天的“抢收华东”促销行动，以搜房网为平台限时团购上海、杭州3个楼盘1000套房，这其中就有郦城楼盘，房价折算后从1.75万元/平方米直降到约1.4万元/平方米。
同样大幅降价的还有浦东中海御景熙岸，最大降幅每平方米均价下降6000元，而绿地集团秋霞坊，每平方米也下降了4000元之多。除降价之外，近期保利家园部分楼盘被网友曝“变相降价”，通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。
花费巨款购房的先期业主先是惊愕，后是感到“被开发商欺骗了”。
10月的最后两个周末里，上述所及的几个售楼处内，老业主集体示威抗议，要求“开发商给个说法”，停止降价销售，部分业主要求退房或者补全差价。
龙湖地产售楼处的工作人员当时回应：“我们只能按照合同办事”，没有办法满足业主要求，“降价这个是没办法的，家家都是这样，而且房价是降了，但好的楼层也都已经被人家(先期业主)挑走了。”
政府部门：“市场行为，我们不会干涉”
手里攥着房子的老业主，本以为调控下只有地产商和房屋中介在过冬，没想到第一个过不下去的，竟是自己。
“房子还没到手，突然几十万元就瞬间蒸发了”，以一套90平方米的小户型为例，上述几个楼盘，先期业主的房子在降价中至少贬值20万元，几大楼盘的老业主认为，开发商为了自己的利益如此促销，这种降价“是欺诈行为”。
一位不愿透露姓名的维权业主表示：“我们不是阻碍降价，我们也并不是跟新买房的人有任何矛盾，但是开发商不能这样狠地降价，我们几乎等于多付了一个首付，利益确实受到损害。”
优惠措施同样引起争议。在保利家园的业主论坛上，老业主认为，“大家都是一样花了血汗钱购买房子，这(附加优惠条件)对于老业主是极其不公平的。”
实际上，业主要求退房的缘由并不仅仅只是因为价格缩水。在龙湖地产的业主与开发商交涉时，一名男性业主愤怒地说，“你们合同中没执行的多了去了。你不要跟我提合同。”业主所指的未执行是指开发商对容积率和附近规划的承诺，一位微博名为“嘉定龙湖业主维权”的龙湖业主透露，维权行动从2011年3月就开始了，他们认为龙湖在容积率上偷换概念，在车位比例和房屋质量上都有瑕疵，此时又大幅降价，所以要求退房。
于是，大幅降价的楼盘售楼处里，就发生了一边新的购房者排队抢房，另一边老业主举着“抗议欺诈”的横幅要求退房的景象。然而，无论是退房还是补偿的要求，在先期订立的合同中均没有相应条款规定，法律依据不充足。
其实，业主抗议降价的事件并不是首次发生。早在2008年，在上海、杭州、武汉等城市发生的万科业主退房潮中，因为先期的合同条款中没有降价条款的约定，只能得到万科“体谅客户的心情，但是其一切企业行为必须遵循契约原则”的回应。
“早期业主利益显然遭受了损失，但是业主的损失与开发商降价的行为之间是否具有民法上所说的因果关系，是值得商榷的。”复旦大学法学院的段厚省教授解释，从法律依据上，业主在与开发商签订书面的且经法定程序备案的购房合同时，双方都应当被推定为“理性人”，有着预测并承担商业风险的能力，这个风险就包括房屋价格或者交换价值下降的风险。
中国青年报记者致电上海市嘉定区房屋和土地管理局，得到了同样的答案，其科室工作人员表示：“开发商的降价属于商业行为，只有当其房价上涨超过20%时，我们才会加以限制，而对下降的限制还没有接到上级相关规定的通知，所以目前调查认为，嘉定的这两个楼盘没有违规操作，市场行为，我们不会干涉。”
而在10月27日举行的上海市政府例行新闻发布会上，上海市政府新闻发言人徐威也表示，根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格是由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，同时，房地产企业也应该按照规定实行“一套一标”，明码标价，接受监管。如果双方当事人发生矛盾纠纷，应当根据约定协商解决，如果协商不成，可以通过司法途径解决。“相关职能部门将依法加强监管，对违反商品房价格管理规定的行为将予以查处，维护当事人的合法权益。”
法律专家：目前处于经济理性回归时期
业主到底是否应该承担房屋贬值的风险，从事民商法研究的复旦大学法学院教授段匡认为，目前处于经济理性回归的时期，当事人应以理性来考虑自身的利益和责任问题。
“因为当房价上涨时，开发商并没有权利要求合同解除，让业主按照新的价格买入，那么同样的逻辑，业主难以拥有要求补偿差价的权利。”段匡解释，当时高价买入的人一定也是综合了各方面的条件，认为划算才会购买。而今天买的人认为，这个房价到底了，但事实上，同样存在房价是否还会下跌这个问题，这本质上是每一个人自身的判断力决定的。
不过，段匡认为如果开发商存在劝诱引导或者欺骗等违规问题，在业主进行举证后，是完全可以要求补偿的。
最近，上海市市长韩正对于上海进一步落实中央的房市调控政策表示了决心，“下一步我们的态度是坚决的，会坚决落实中央政策的宏观调控措施。”
调控加力，开发商是否能够无限制的降价，有分析人士指出，开发商为了回笼资金大幅降价，事实上给老业主、周边的房产商以及二手房市场都带来了影响。
中国青年报记者调查了位于上海市运光路的房产中介一条街发现，近来规模较小的房产中介多是两至三个月没有二手房成交，运营成本主要靠一些租房的手续费支撑。
“大大小小的房产中介都关了多少家了，我也开始考虑要不要关门了”，上海华一房产经理黄建告诉记者，当下无法成交的主要原因在于买方都在观望等待下降，而二手房房主价格上还不愿意松口。
“我国楼市的价格波动，政府在其中发挥了巨大的作用。这种政策上的风险对于业主来说是不公平的，这要依循涉及政府政策的法律来寻求救济。”段厚省给出了一个更大的讨论空间。
业主作为经济理性人，在市场行为中确实应该承担责任，但是风险承担体系仍有完善的必要。中国社科院社会学研究员唐钧教授近日在一场有关城市住房政策研究的讲座中指出：“政府的房价调控有可能会导致‘负资产问题’，也就是业主在房价下降后仍然需要按照原有的高价进行按揭偿还，这会引发很多问题，需要靠总体的住房政策进行调节和保障。”
段厚省说：“我们可以讨论，因不可预测的政策而遭受损失，在此情况下是否可以主张向政府求偿的问题。”
而对于购房者，段厚省告诫说，“如何减少损失，还是要靠市民的理性判断，不要追涨，也不要追跌，以理性平和以及必需的原则来做出购房决定。法律很难满足每一个人在每一个时候的要求，只能实现一种大致的公平。”
