随着“金九银十”传统销售旺季的到来,自新政后一直默默无闻的别墅市场是“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”。据不完全统计,加州城、复地朗香别墅、阳明山庄、中浩青溪庄园、绿城玫瑰园、山河水等16家楼盘都计划在9、10月份推出新房源,为楼市提供大约500套左右独栋、联排、叠墅等不同类型的产品。其中,大部分别墅楼盘集中在有优质景观资源的仙林、江宁、老山板块,有的靠山、有的临水,风光绮丽,上演一出别墅盛宴。
8月新上市别墅仅8套
2010年南京别墅销售的开局十分顺利,“金三银四”成交面积连续上升,不过好景不长,新政之后,5月份别墅市场量价齐跌,成交面积仅为7000多m2,环比4月降幅达到了85%以上。到了7月份,南京别墅当月成交只有59套,成为2009年2月以来销售的最低点。8月份别墅销售套数继续维持在低位,但较7月有一定幅度增长,总计82套的销售量分散于30个项目中。
今年别墅的上市量也是随着形势的变化不断调整。据统计,1-6月别墅上市量总计384套,上市面积约13.5万m2。其中1—2月份别墅上市套数较多,其他几个月则较少。刚刚过去的8月,全市仅有位于溧水县洪蓝镇的百美山庄推出8套别墅,创造了近年来南京别墅单月上市量的新低。
对此,鸿信地产副总经理金地分析,3月份以后别墅上市量较少的原因主要有两个:一方面,去年南京别墅销售火爆,存量快速去化,今年补库存进度未能跟上;另一方面,新政的出台对经济型别墅形成较大冲击,很多开发商放缓了开发的节奏,而高端别墅也多采用少量零星推盘的方式应对市场变化。再加上7—8月是楼市淡季,别墅交易的季节性变化更甚于住宅。
“金九银十”加大推盘力度
随着“金九银十”的到来,开发商更多地将希望寄托于9月和10月。据初步统计,在接下来的两个月里,有16家左右的楼盘将推出超过500套的别墅房源,截止到年底,南京各板块将有近50万平方米的别墅上市销售。
江宁和江北将成为“金九银十”别墅供应的绝对主战场。江宁板块是目前别墅项目较为聚集的区域之一,位于方山脚下的加州城项目详情业主社区相册样板户型视频地图将于9月底推出二期岭秀的首批110套别墅,独栋面积360-380㎡,联排面积210-220㎡,小院别墅面积277-287㎡;东方龙湖湾的湖语山项目详情业主社区相册样板户型视频地图计划近期推新房源,独栋面积为570㎡,双拼面积为400㎡,联排面积为240-310㎡;罗托鲁拉小镇项目详情业主社区相册样板户型视频地图也将于10月份推出枫叶园二期的联排和双拼别墅,面积在260-340㎡之间。纯别墅社区复地朗香新领取了销售许可证,即将推出纯独栋别墅新房源。位于汤山风景区的阳明山庄项目详情业主社区相册样板户型地图也将在10月份推出4套独栋别墅。
江北老山汤泉片区也是别墅的热门区域。绿城玫瑰园项目详情业主社区相册样板户型视频地图、山河水近期有少量的独栋别墅上市,此外,浦珠北路的山水云房项目详情业主社区相册样板户型视频地图也将在10月份推出26套面积为210㎡左右的别墅。
此外,远郊和大都市圈有不少项目会推出别墅,位于宝华山国家公园的新湖仙林翠谷项目详情业主社区相册样板户型地图预计9月推出联排别墅,溧水的卧龙湖国际社区项目详情业主社区相册样板户型视频地图和世纪天城项目详情业主社区相册样板户型视频地图都计划在10月推出别墅新房源,位于句容市边城镇仑山湖度假区的中国边城项目详情业主社区相册样板户型视频地图10月份也有独栋别墅要推出。主城区的别墅房源则相对较少,位于奥体的五矿御江金城项目详情业主社区相册样板户型视频地图规划有9栋联排别墅,目前已经公开了样板房;地处环陵路99号的紫园项目详情业主社区相册样板户型视频地图与紫金山隔街相望,预计9、10月会推出36套叠加别墅。
大多老盘新推
也有少量新面孔
在“金九银十”推盘的项目中,虽然以山河水、绿城玫瑰园、加州城、卧龙湖等大盘加推新房源为主,不过其中也不乏“新鲜人”。
江宁横溪甘泉湖旅游区的纯新盘中浩青溪庄园项目详情业主社区相册样板户型地图计划在10月面市,开盘将推出24套独栋别墅,总价在500-700万之间。广受关注的2007年“地王”——美达香山路地块已经开始建设样板区,预计10月份正式亮相。位于上坊天云湖东侧的鸿信云深处将打造英式山景湖岸别墅,依山水之势规划9个各具特色的别墅组团,全部庭院采用精装修方案,融山景水景于一身。首个别墅样板岛1号岛将在下半年亮相,别墅湾、独栋岛等看点使它备受业内外期待。此外谷里街道的九岛梦都城、湖熟镇的国府大院等纯新盘也都各具特色,将在下半年公开。
别墅价格维稳为主
优惠将延续
目前,方山板块以经济型别墅为主,大多数联排别墅均价在14000元/m2,总价在300-500万元不等。这个价格在别墅市场中具有一定的竞争力,客户的范围也相对较广。
老山板块高端项目较多,绿城玫瑰园独栋别墅总价在1500万—3500万之间,珍珠泉9号的独栋别墅900万元/套起售,山河水花园的独栋别墅单价为15000元/m2左右。仙林板块别墅的均价也超过了20000元/m2。溧水板块则拥有这四个板块中最低的均价,该板块中经济型别墅占绝大多数,整体均价都在14000元/m2以下,户型也都偏小,总价通常不超过400万。这一板块的别墅项目客户多为高级白领和高知人群等。
笔者采访发现,在目前在售的别墅项目中,一次性付款给予10万、20万的优惠、指定日期订房享受一定折扣、提前办理贵宾卡10万抵15万的促销活动比较多。业内人士预计,随着销售旺季的到来,这些优惠措施也将进一步延续。
一个月卖了82套
8月南京的商品房和二手房成交量双双大翻身,而别墅市场销售亦有起色。来自网尚研究机构的数据称,8月南京别墅成交量为82套,虽然目前仍以消化存量房源为主,但“金九银十”伴随大量新房源的上市,势必有新的突破。
低价别墅是成交主力
总体而言,8月的南京别墅市场“淡季不淡”,较7月明显反弹,终止了连续2个月销售量下跌的趋势。低价别墅成交量占据半壁江山,使得市场呈现“量升价跌”的局面,溧水、高淳两地别墅成交量放大,成为拉动8月市场销量反弹的火车头。
网尚研究机构的数据表明,8月南京82套的别墅销售量分散于30个项目中,而全市仅有位于溧水县洪蓝镇的百美山庄推出8套别墅,上市量也创造了近几年来南京别墅单月上市量的新低。
而中原地产的研究数据亦显示,8月别墅销量环比7月上涨94%,但和2009年同期相比依旧有不小的差距,成交量仅为其二成半左右,有着近300套的差距,而高淳、江宁和溧水三区域的成交量占到了全市成交量的85%。
高端别墅价格上扬
和普通住宅的上涨与时俱进,稀缺别墅资源的价格同样不甘落后。网尚研究机构的调查显示,8月全市的别墅成交均价已达16640元/㎡,同比环比都呈上升趋势。
分板块来看,与去年同期相比,江南八区中的河西板块涨幅最高,达到122.43%;城东和仙林板块涨幅也在50%以上;郊县各板块中,除了高淳板块价格涨幅不到20%以外,江宁、浦口、溧水板块价格涨幅都在40-50%之间。如果说去年5月以来房地产市场的华丽逆转和别墅固有的稀缺性是造成别墅价格快速上涨的主因的话,一些高端别墅项目自身的修炼和品牌的延续也是引领价格走势标杆的主导者。如钟山国际高尔夫别墅8月成交均价比2009年全年均价上涨接近50%,绿城玫瑰园涨幅在50%以上,阳明山庄涨幅接近一倍等。 (地产评论员高宏年)
“金九银十”部分上市别墅列表
江北板块
绿城玫瑰园 浦口区绿园路88号 9月预计推出10套左右650—750平方新房源
山河水 浦口区汤泉镇假日路8号 预计10月推出独栋别墅房源,面积400-700平方米不等
江宁板块
山水云房 浦口区浦珠北路126号 预计10月份推出别墅新房源,共26套,面积为210平方米左右
美达香山路地块 东至香山路,西至森林大道 预计今年10月亮相,首批将推出50套房源
湖语山 江宁区秣陵街道龙眠大道588号 预计9、10月推新房源,独栋570㎡,双拼400㎡,联排240-310㎡
中浩青溪庄园 江宁横溪甘泉湖旅游度假区内 预计10月份推出24套320-370平米的独栋别墅,总价在500-700万
加州城 江宁科学园弘景大道3888号 9月将首先公开样板示范区,之后公开发售二期首批房源,以联排和小院为主
罗托鲁拉小镇 江宁区竹山南路688号 预计10月开盘,推出联排和双拼别墅,面积为260-340平米左右
复地朗香别墅 江宁经济开发区佛城西路88号 新领别墅销许,近期推出426-610平米房源
奥体板块 御江金城 奥体梦都大街188号 别墅样板房已推出,具体消息待定
城东及仙林板块
紫园 栖霞区环陵路99号 预计9、10月推出36套叠加别墅,总面积大约为8000平方米
阳明山庄 宁杭东路以东,古泉村以北 新领4套别墅房源销许
新湖仙林翠谷 东依宝华山,西邻仙林大学城 预计9月推出联排别墅,具体信息待定
远郊及都市圈 卧龙湖国际社区 溧水县卧龙湖大道1号 预计10月推出三期别墅新房源
世纪天城 溧水经济开发区团山路1号 预计10月份推出独联和联排
中国边城 句容市边城镇仑山湖度假区 预计10月份推出独栋别墅
