本期嘉宾：廖建华 冯珏 王晓白 姜川
拐点到了?无论到没到，总之，拐点这个话题在近期的成都楼市当中，一定是一个最热门的话题。中德英伦联邦、佳兆业君汇上品、万科海悦汇城，一个个项目都以“跳水”的姿态出现在购房者的面前，让很多开发商的后背都渗出一股股凉意，是他们撑不住了?还是市场策略?这些大开发商或者千亩大盘的“低姿态”，到底对成都的房地产市场意味着什么?
还有，我们再次提到的，购房者的出手时机，到底在哪里?
今天的楼市会客厅，我们邀请到了成都金房集团董事长王晓白、中德·英伦联邦营销总监姜川、成都思源房地产经纪有限公司总经理廖建华、红星国际营销总监冯珏一起探讨。
如何看待眼下楼市价格松动?
成都商报：在本报推出的《2011成都卖房心理调查报告》当中，所有的开发商都表示今年不会降价，但是从实际情况来看，已经有很多人在做这件事了，有一部分甚至到了相当大的程度，你怎么看这个问题?
廖建华：自2月份开始执行的限购、限贷政策到现在已经半年左右时间，已经严重影响了开发商的现金流，同时，银根收紧，开发商的融资也非常困难，在这种情况下，开发商降价促销或许是一条迫不得已的选择，这个也是符合市场经济规律的。
姜川：市场上部分楼盘出现价格调整，原因有很多，很少会有两个企业因为同一个原因而调整价格，因为各家开发商的现金流、成本控制、资金压力都有所不同。在目前大的经济环境下，政策的影响、信贷的收紧，肯定会对部分购买力有抑制作用。
王晓白：房价不松动的可能性不大，限购、限贷、限价政策使有效购买受到影响，肯定会有降价趋势。但房价大降的可能性也不大，因为刚性成本在支撑。观察近段时间市面上一些楼盘出现的价格调整，大多是一些地价比较低的项目，这种项目卖一个少一个，市面上目前不多，今后会更少，所以房价持续下行的可能性也很小。目前，大企业有走量的需求和市场占有率的要求，中小企业要顾及资金链，加之政策的严厉，所以房价才会出现一定的调整。
冯珏：去年的土地成交有放量，从全国范围来看，今年上半年全国的房地产投资额比去年增加了38%，也意味着新增的供应比去年多。但实际市场销售比预期市场减少了百分之二十到三十。预计下半年，存量还会缓慢增加，来自存量的压力会比较大。除了市场压力，更主要的促销压力来自大企业每年的还款和计划销售量的要求。上市企业半年和年终对企业房地产的销售都有要求，才能达到上市公司半年报或是年报中的增长趋势，那么就只有降低价格进行促销。另一类是央企和国企，都有年度计划和任务，而且国有企业的机制，使其决策依据较少考虑市场变化趋势，对年度销售额是刚性指标。从这个角度来说，由于受到国企和上市企业的指标要求，下半年，降价促销趋势还会延续。
哪些项目价格更易松动?
成都商报：这一轮的降价风潮是从南延线开始的，以佳兆业和中德英伦联邦为开始，万科海悦汇城推波助澜，你觉得战火会蔓延到哪些区域?哪些地方和哪些类型的项目受影响会最严重?
廖建华： 目前，降价促销已经成为趋势，在这种情况下，一些供应充足的区域或许会成为下一个降价的区域，从我们的数据看，武侯大道、天府新城等区域存在降价的可能性。
姜川：首先要澄清的是中德·英伦联邦第一批次开盘采取的低价策略并不是打价格战，因为中德·英伦联邦是个体量近千亩的大盘，而我们定位的客群是青年才俊，提倡高性价比，以实现关爱有家的承诺。从营销上来讲，大盘首期，低开高走也是正常现象。至于在中德·英伦联邦开盘之后调整价格的项目，我想除了竞争带来的销售压力之外，各自肯定也都有着不同的销售策略。
王晓白：配套不够成熟和供应量偏大的区域会受到影响，南延线之所以会有楼盘出现价格调整，则是因为区域配套还未完全呈现和区域利好被提前释放。
冯珏：大规模的降价就是在南延线，和城南的供应量相对比较集中也有关系。而且，佳兆业这类企业，以前一直在比较冷的光华板块开发，是一个喜欢走薄利快销，强化性价比优势的企业。降价效果蔓延到光华、金沙、外金沙区域，接下来的情况很难说，下半年还有几个城市高端住宅楼盘，比如保利·康桥，九龙仓·御园，会不会降价，值得关注。
未来的城东板块会受影响吗?
成都商报：在这一轮的行情当中，虽然很多区域都出现了价格松动，但是城东的总体情况上来看，价格还一直很坚挺，是什么样的优势在支撑着这个区域?最终城东会受到影响吗?
廖建华：这个跟供应和存量还是有很大的关系。东门以首置、首改客群为主，潜在需求一直旺盛，加上供应量本来就不是特别大，同时，城东部分区域的价格在整个成都市场中具有价格比较优势，故区域价格相对坚挺。
城东市场或许会有一定影响，毕竟现在整个市场处于调整周期，城东作为成都楼市重要一极，不可能独善其身。
王晓白：城门失火、殃及池鱼。相对来说，城东区域的开发目前还集中在主城区，配套初具规模，地铁开通在即，算得上是一个价值洼地，区域尚未完成补涨。总体来说，我认为对区域的影响大小和调控之前的价格高低成正比。
冯珏：现在城东的价格坚挺，更多是成渝经济区、东客站、地铁二号线、成绵乐快铁、东村规划等利好，再加上一些大企业的聚集，人气比较旺。但项目到底卖得好不好，还是甘苦自知。尽管城东降价不太明显，但还是有个别企业和楼盘在降价，更多是新盘入市为主，老盘不太明显，主要以优惠的方式来。开发商都在做调整的准备，但只是策略性的调整而非战略性降价。
楼市的冬天还是洗牌?
成都商报：有人说，这是冬天的开始;有人说，这是一次洗牌。你觉得现在的市场情况到底意味着什么?对于处境艰难的开发商，应该采取什么样的策略?彻底拉低价格以求回笼资金?还是其它?
廖建华：我觉得政府控制房价过快上涨的决心是没变的，至少在短期内是不会改变的。中小开发商在这种销售不畅、融资受阻的情况下，或许会面临洗牌风险;当前，降价有趋势，但并不是全线降价，在这个时候先走一部分货，回笼现金，或许是比较明智的选择。
王晓白：现在的情况是真正的买方市场来临，市场的马太效应越来越明显，肯定会有一部分开发商受到影响，甚至被洗牌出局。对于有些开发商来说一点不降并非明智之举，打价格战也是死路一条。适当走量，回笼资金，回到产品抓品质，珍惜资源做精品。
商业地产走势如何?
成都商报：今年，很多开发商都在大上商业地产，但从目前的数据来看，商业地产存量过高，价格也开始松动，甚至一些大品牌开发商的项目主动降价。商业在接下来的市场支撑当中，会起到什么样的作用?会被市场抛弃吗?商业地产的生存模式该是怎么样的?
廖建华：商业确实现在有点热，从某种意义上来说，甚至有点过火了，有一定的泡沫了，但是商业物业还是要看生长的地段、区域，如果在老商圈的商业、未来区域新中心的商业依旧是非常有价值的，如：万科钻石广场所在是的建设路商圈、万象城所在的是新商圈依旧是看好的，因此，商业利空与否要区别看待。
冯珏：现在大面积的商业不好卖，很多项目都把大面积的商业价格做低，卖给投资性客户。商业是周期性明显的产品，现在虽火，但时间不会太长，可能几年时间。
到底是不是拐点?
成都商报：拐点是不是真的到了?如果是，这一轮的下行行情会持续多久，价格会看低到什么程度?和2008年相比，这一轮的降价风潮有什么样的特点?
廖建华：今年市场确实遭遇了供销大幅下滑、价格波动的情况，但是，从我们监控的开盘数据看，一些高性价比项目的开盘成交率依旧较高，如：保利香槟国际、中德英伦联邦、中铁西城、莱蒙都会、龙泉霏红榭等，这充分说明市场需求是旺盛的，成都市场依旧存在机会点，机会点如何成为转折点要看政策面在何时松动。
姜川：我不是认为现在是市场的拐点，现在的情况跟2008年不同，整个2008年的下半年，成都区域的商品房市场几乎处于停滞状态，那个是特殊时期。而现在，市场不是没有需求，只是需求被抑制了，释放速度放缓而已。
王晓白：其实市场的拐点已经从今年第2季度就出现了，如果要问这轮下行行情会持续多久，要看经济发展形势和政策调控力度。我个人认为，本轮调控导致的价格调整，总体呈现出“时间更长、范围更宽、区域更广”三个特征。
(嘉宾言论不代表本报立场)
