没有了前期业主的“羁绊”,南京楼市里的不少纯新盘在宣传时彻底放开了手脚。江宁九龙湖畔即将开盘的银城千花溪传出“零利润”售房的消息,每平方米1.1万左右的报价在开发商眼里基本无利可图;同样位于江宁的新盘保利梧桐语则喊出了“一步到位”的口号,虽然具体价格尚未公布,却赚取了不少买房人的眼球。
以利润换销量,开发商看重“可持续发展”
银城千花溪的开发商银城地产是南京老牌地产企业,去年4月份在楼市高点时拿下了江宁殷巷这幅地块,楼面地价(即土地成本)高达每平方米6449元。按照当时的市场走势推断,这个项目的售价至少要在每平方米1.5万左右。然而时过境迁,即将于本月底开盘的银城千花溪传出“零利润”的风声,首批推出的房源数量大约有200来套,定位刚需客户,面积最小的只有60多平方米,价格则在每平方米1.1万左右。
“刚听到这个消息觉得很诧异,毕竟是当年的江宁‘地王’,接近6500元的楼面价,现在只卖1万出头,确实是受市场的影响。”南京地产业内一位知名人士收到该楼盘发来的短信,无不感慨地说。他分析道,现在一个住宅项目的建安成本和相关税费,加起来至少每平方米3500元上下,再加上土地成本,已经接近万元,如果再算上营销费用、合理利润等等,肯定超过开发商给出的价格,所以“零利润”一说一点也不为过。该楼盘一位营销人士称,首批房源的定价其实是在每平方米1.1万到1.2万之间,还有少量跃层房源,定价稍高一些,不过从整体上看,利润“基本没有”,“一旦资金能够周转起来,公司会考虑抄底土地市场,做长远打算。”
“到位价”到底多少?业内人士帮你算
坐落在江宁大学城的保利梧桐语也是一家新盘,去年底才拿的地,据悉将于近期开售,保持了一贯的“保利速度”。市民钱先生昨日收到开发商的促销短信称,房价将“一步到位”。“现在喊出一步到位的楼盘还真多,我打电话到售楼处问了,没说具体价格,反正就是肯定到位的价格,让你猜!”记者随后致电开发商,得到了同样的答复,具体的“到位价”必须等到开盘前才能透露。
“其实我们可以算算看,它的‘一步到位’究竟是多少。”资深地产人士王先生说,保利去年拿地的楼面地价是每平方米3238元,加上建设成本、税费、营销管理费等等,卖到7000元以上才是成本价。王先生还举了前不久刚刚开盘的万科金色领域的例子说,这家楼盘的土地成本是每平方米4261元,这次精装修房的价格是9900元,“如果扣除1500元左右的精装部分,毛坯价基本上是楼面价的两倍,买房人可以自己算一算这笔账。”
纯新盘“步子”大,关键仍看买房人心理底线
不难看出,如今大大方方在价格上做文章的楼盘,大都是纯新项目,没有了前期业主“维权”的羁绊,开发商在定价时彻底放开了手脚,当前楼市最热门的话题已经不是楼盘降了多少,而是降价后,购房者到底买不买账?
“开发商抛出零利润,或是到位价,都可以看出是楼市调控的威力,不过销量的好坏与楼盘有多少利润关系不大,买房人最关心的是,房价是否触及了自己的心理底线。”南京房地产开发促进会秘书长张辉表示,万科金色领域一夜售罄200套精装房,印证出9900元的价位确实是仙林板块的“筑底价”,而且买房人也接受这一价位,因此银城千花溪以及保利梧桐语应该多考虑在各自的区域内,买房人所能承受的价位,而不是自己让出了多少利润。不过,张辉也认为在这一轮促销楼盘中,名企项目受到的关注更多,只要价格合理,仍有不少买房人捧场,“银城、保利这样的知名企业,应受颇多惠泽”。记者 马祚波
听听新华社的分析 调控“紧咬不放” 房企“步步惊心”
据新华社电房地产企业所面临的尴尬处境,是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从去年的“国十条”到年初的“国八条”,调控政策层层推进,房地产企业则使出浑身招数以求应对化解。链家地产首席分析师张月认为,今年房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变,渐趋普遍化、深度化。三季度末房地产行业面临的巨额债务,极有可能在主观上抑制房企来年的扩大融资的意愿,以避免高负债、高风险的资金危机重演。
面对如此严峻的市场形势,一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示,前三季度全国房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商第一批倒下。
亿房网研究中研究员鄢峰表示,从目前情形看,开发商才刚进入步履维艰的时代,“预计从今年第四季度到明年上半年才是开发商最艰难的时候。”
在鄢峰看来,未来能生存下来的房企主要有两类:一类是规模大、品牌优、实力强的大型房企;一类是具有很强产品或区域特色,在这些领域能力强,能以明显的差异化产品品牌占据某个区域市场的中型房企。