按照国际惯例，通常把60岁以上的人口占总人口比例高达10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。按照这个标准，我国早在2000年就已经步入老龄化社会。为此，中央政府在2000年提出“福利社会化”，鼓励社会力量参与老龄事业。目前，社会各界都在关注“养老”，有部分公益慈善组织或企业亦已涉足到这个领域。开办养老院俨然成了一个紧俏的行当。“养老地产”概念一时兴起，许多民营资本或公益慈善组织陆续渗入养老事业。由此也引发了“养老地产”是公益项目还是搞房地产开发的争议。
曜阳国际老年公寓引发争议
从2004年开始，中国红十字基金会启动了“曜阳国际老年公寓”项目，制定了《曜阳养老事业发展纲要》探索符合中国国情的公益性和产业化相结合的新型养老模式。
红基会仁爱基金官网在介绍曜阳国际老年公寓这一项目时称：“这一项目是在政府的支持下，动员社会力量，筹集社会资金进行建设，按照‘公益事业，市场化运作’的机制进行运行，所建的老年公寓实行自主经营，自负盈亏。”自此开始，扬州、北京、杭州三地“曜阳老年公寓”依次于2009年至2011年落成。
红基会事业发展中心常务副主任吴昂坪曾在媒体记者采访时表示，“这三个公寓红基会都没有投入资金，而是找投资方一起合作的，项目建成之后，公寓数量的20%用于公益活动，用于为一些老年人提供免费入住，还有一部分以优惠价格租给老年人。”
事实并非如此，中国经济时报记者在密云县工商局查到的档案资料显示：“北京曜阳国际老年公寓”的投资管理人系北京长青国际老年公寓有限公司;长青国际的两个股东分别是红基金下属的北京拔萃双语学校和北京城建(600266,股吧)集团。合作双方分别出资599.9万元、2400万元，共计投入2999.9万元，分别持有20%、80%的股权。法定代表人为红基会副秘书长江丹女士担任。企业注册地址为北京市密云县西田各庄镇龚庄子村。
北京曜阳的会员主管莫小姐提供的宣传资料显示，北京曜阳国际老年公寓由红基会和北京城建集团共同开发建设的，并有中国武警总医院作为社区内独家医疗服务的保障单位。公寓坐落于密云县西田各庄镇龚庄子村，东临密云水库，三面环山，一方临水，占地13.74万平方米，总建筑面积为6.72万平方米，总投资约为4.5亿元人民币。社区内设有不同风格的五大组团：A、一梯两户多层电梯公寓，共计182套;B、34套台地式公寓和24套跃层公寓;C、一单元4户的联排公寓共计92套;D、11套独栋别墅;E、酒店式养老公寓共有82套。
莫小姐带着记者先后参观35号楼的一室两厅和两室两厅的公寓房，室内装修布置很雅致，里面的家具一应俱全。莫小姐称，只要办理好手续便可马上入住。随后，记者还分别前去参观了不同规格的联体和独栋别墅，在弯弯曲曲的小路两边，错落有致的种植了很多好看的花草树木。还看到有的屋里不时有人影晃动。
土地从何而来
据资料显示，在红基会已建成的三所老年公寓中，北京曜阳国际老年公寓规模最大，占地206亩，同时也是最先受到“借公益之名，搞房地产开发之实”的质疑。
中国土地挂牌网显示，2007年6月12日，密云国土局对该块土地挂牌出让，底价为9097万元。最后的成交价也为9097万元。这很容易让人产生联想：这块土地的招拍挂只是一个形式，走招拍挂只是转变了土地的性质，长青国际以底价拿到了该地70年的使用权。
2007年8月7日，龚庄子村委会和北京土地整理储备中心密云县分中心签订补偿协议。征地补偿金为每亩3万元，由长青国际支付。同年9月28日，北京市政府向密云国土局发出《关于密云县2006年度批次城市建设用地批复》，统一征收上述206亩土地。
在密云县国土资源局，负责档案管理的工作人员很耐心的查找“北京曜阳”土地登记情况，费尽周折一直没有找到“北京曜阳国际老年公寓”的相关信息，最终还是在龚庄子村土地登记栏里查到了由长青国际获得的该块土地的相关信息。这块地是以挂牌方式出让，出让年限住宅用地70年、商业用地40年，规划用途为居住。
龚庄子村委会负责人靳先生对本报记者称，北京曜阳的土地是2006年开始运作，分两次给我们付了款，第一笔是360万元，第二笔400万元多点。据他讲，当时的土地市场行情是每亩3万元—6万元，至于是什么原因按照最低价3万元给我们折算的，村里人都不知道。据他介绍，这块地原来是村里的果园，有梨树和柿子树等树种，属于经济林地。靳先生还说，北京曜阳占地不止206亩，实际占地要比批准的多出有60亩，这些都是经过他丈量后得出的数字。
据本报记者了解，红基会以从事老年公益项目为由，向政府申请建设用地，扬州曜阳、北京曜阳、富春江曜阳三所老年公寓，都是通过政府“照顾性”的划拨或有偿出让的方法得到了土地。然后由“爱心企业”去建设，建成后曜阳国际经营性合法收入将提取一定比例纳入“曜阳养老基金”，用于帮扶特殊困难家庭老人养老和开展社会公益性养老服务活动，其余经营性收入，则归爱心企业，让企业有所盈利，有利于企业可持续发。
日前，红基会发表的《关于建设曜阳国际老年公寓的探索》文章中承认：“扬州曜阳”于2009年11月落成，占地177亩，注册为民办非企业单位，建设用地由政府划拨取得，提供非营利的公益养老服务;“北京曜阳”于2010年6月落成，项目占地206亩，建筑面积6.72万平方米，老年公寓土地通过挂牌出让方式有偿取得。根据北京市国土资源局对该块土地不允许出售房屋产权的规定，只能经营房屋使用权，不能出售产权;富春江曜阳国际老年公寓一期工程于2011年5月落成，占地101亩，由富阳市政府划拨土地。
豪华养老公寓现状令人担忧
据本报记者了解，曜阳国际老年公寓的日常管理采用星级酒店式服务管理模式，其希望打造一种以家庭居室为主要的生活家居式、社区化、连锁性新型机构养老生活模式，高品质养老的消费群体是其追求的对象。其内在的豪华程度和齐全的家具生活用具远远超越一般水平的养老机构。关于老年公寓的建设标准我国现在还没有明确规定，但是红基会建设的曜阳国际老年公寓所属应该是公益项目，其设施的豪华程度和环境的优雅程度却超出了普通养老机构。
网上显示，2010年11月10日，北京密云曜阳国际老年公寓物业类型为公寓别墅，均价14000元/平方米。户型面积为：93—98平方米一居，126平方米二居，144—180平方米三居，现房。2011年4月8号进行更新，均价为15000元/平方米。同时在某国内房产网站上也可以看到北京曜阳国际老年公寓的出售信息。
针对红基会豪华老年公寓一事，吴昂坪曾称，“曜阳老年公寓”的房子并无产权，只租不售。但有证据显示，北京曜阳国际老年公寓的公寓和别墅却在对外出售。
在对北京曜阳国际老年公寓进行实地采访的过程中，销售人员称，老年公寓最长的租期为一年，没有租70年的这一说法，网上的卖房资料不是他们提供的。
但与此相矛盾的是，公寓其他员工们有着不同的说法：一位给院子里护理花草的男性中年师傅说，没听说不卖，要买房子去35号楼找领导说;据保卫人员讲，曜阳老年公寓是在上个月才停止对外出售的，现在卖出去一共有10多套，租出去的大约有一百多户;另一位保洁人员则称，公寓最后面的独栋别墅，每套的价钱大概在四五百万左右。
红基会仁爱基金官网在介绍曜阳国际老年公寓这一项目时称：“这一项目是在政府的支持下，动员社会力量，筹集社会资金进行建设，按照‘公益性事业，市场化运作’的机制进行运行，所建的老年公寓实行自主经营，自负盈亏。”
与此矛盾的是，在2011年8月12日，在红基会的官方网站上显示，“北京曜阳”于2010年6月落成，是由中国红基会和国有企业北京城建集团合作兴办，总投资4.5亿元，全部由北京城建负责。同时网页上还显示：根据双方协议，红基会拥有20%权益，具体体现为拥有一部分住房的支配权和使用权，用于公益性养老;其余80%权益属于企业，可以面向社会，按市场经济规律开发经营，老年公寓土地通过挂牌出让方式有偿取得。
据了解，目前在上海、杭州、南京、天津等大中城市，类似的高档老年公寓也层出不穷。这些公寓普遍精装修、套房设计、并提供24小时管家服务。它们往往打出国际先进、五星级享受或是生态颐养等品牌，上层的老年群体成了他们直指的营销群体。同时养老行业深受政府政策的支持和社会养老需求的拉动，当前各类民办养老机构正在形成一种风潮。
“商业要素已经可观地与慈善活动结合了，但是关于这种结合，目前在法律或者规章制度上并没有清楚的界线划分，什么程度的可以做，什么程度的不可以做，都处于模糊地带。所以，才出现一些公益组织的一些不规范行为。”北京师范大学壹基金公益研究院院长、原民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀在接受媒体采访时表示。
