购房百事通
“一套房子总价65万元，交易税费的成本竟然高达18万元?”购房者邰女士表示，近日她看中了一套约80平米的二手房，经与卖方口头协商，邰女士自愿承担房屋产权过户前的所有交易费用，双方随后签了房屋买卖合同。
未料在办理过程中，令邰女士惊讶的是，该套房屋的个人所得税便高达12万元，加上营业税、契税等税收，税务成本高达18万元左右。算下来，该套住宅的实际价格远远高出了同类物业的市场价格。
邰女士咨询专业人士得知，其所购房屋的税务成本高得离谱，是因为她买中了一套纯属赠与性质的二手房。
事件回放
当初只为节省2%的佣金
据邰女士介绍，近日她在市中心看中了一套80多平米的房子，感觉地段、居住环境、生活配套、房屋品质都很不错。更令邰女士心动的是，这套房子叫价70万元，经讨价还价后卖方同意成交价为65万元，条件是邰女士承担房屋过户前的一切交易税费，包含契税和个人所得税等。经咨询朋友，邰女士了解到正常情况下税务成本应在3万元左右，算下来平均单价仍然不高，于是邰女士爽快同意了对方条件，签订了合同。
可是，邰女士在办理过户手续时傻眼了：由于该套房屋性质纯属赠与，按规定个人所得税为交易总额扣除合理费用后的20%;因为该套房产的赠与时间不足5年，还得缴纳5.5%的营业税;再加上3%的契税及其他费用，加起来该套房子应缴纳的税收约18万元左右。
“当初为了节省2%的佣金，我绕过了二手房中介公司与买方私下交易，没想到亏吃大了。”邰女士称，交易前卖方曾在不经意间告知，该套房屋是其父母在2005年购买的，2008年时赠送到了对方名下，可邰女士并不知道这种情况下个人所得税会那么高;营业税缴纳也不是以该套房子购买时的2005年进行计算，而是以2008年的赠与时间计算交易期限，所以交易未满5年得交营业税，这是两笔最大的税费。如果将所有税务成本分摊出来，这套房子的单价远远高出了市场价格。
业内提醒
小心赠与类房产再次交易的成本
21世纪不动产成都区域分部总经理助理舒宁表示，按照国家税收政策，对于个人因赠与、继承等无偿原因发生房屋产权转移的，免征营业税，而且由于转让方无所得，当然也不存在个人所得税。为了打击买卖双方以继承、赠与等方式逃税， 2006年10月国家税务总局正式下发《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，受赠人将无偿受赠的二手房对外销售时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
舒宁透露，在二手房交易市场，卖方往往通过种种理由促使买方承担房屋过户前的“所有交易费用”。由于赠与和继承类房产属于二手房市场中的“另类房产”，很多与卖方自由交易的买家并不清楚其税收成本而答应了买家的要求，往往吃了大亏。正是由于继承或赠与类房产在再次交易时卖方应承担的税收过高，很多产权人将房屋产权赠与亲属或让子女继承时，往往选择了正常买卖方式，以减轻该套房子再次交易时的重税负担。
四川泰和泰律师事务所资深律师高玉林表示，赠与或继承类二手房在交易中往往由于缴税成本极高而易于产生纠纷。如果这类房产在交易过程中，卖方并没有明确告知买方该房的赠与或继承性质，买方可提请买卖合同无效。根据合同法等相关法律法规，房屋产权人在出售房屋产权时，应将房屋真实状况告诉买方，如卖方未尽告知义务，买方可通过协商或法院判决等方式提请二手房买卖合同无效。 成都商报记者 万金龙
律师解答
1.赠与房产，哪些情形可免征个税?
律师：2009年6月15日，财政部和国家税务总局联手发布了《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确规定了“房屋赠与”三种情形可以免征个税：1、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;2、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;3、房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人。
2.赠与后出售购房时间认定两种方式?
律师：对于赠与后再次出售的，其购房时间的认定将区分为两种。第一种是个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定;对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
3.赠与类房产个人所得税缴纳方式
律师：《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定：对于受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20% 的适用税率计算缴纳个人所得税。
