南京一楼盘去年签下“保值合同”如今遇麻烦
南邮置业的售楼处。
售房时开发商只暂收九成房款，并承诺一年后交房时如果品质相同的楼盘房价下跌，购房者未交的10%房款就可免交。现在，当购房者在交房前举证周边同类型楼盘的房价已经下行时，而开发商却以其缺乏权威性而不予认可，并坚持要求购房者交足房款后才会交房。在市民颜先生购房遇到的这一不平事的背后，不仅存在“房价涨跌究竟谁说了算”的纠结，还有遇到房价下跌时开发商签了这样的“保证书”是否管用的问题。
买房时
开发商垫10%房款当“保证金”
“我去年在仙林买了一套房子，当时和开发商有个风险约定，规定一年后交房的时候如果同一区域房价跌了，就少收我10%房款，如果房价上涨了，我就要补交10%的房款。但是对于现在房价是涨还是跌，目前还没有量化标准，所以开发商就在扯皮。希望媒体关注。”市民颜先生日前向本报求助时如是说。
据颜先生介绍，2010年4月下旬，当被称为“史上最严厉房控”措施的“新国十条”出台时，买房者观望气氛渐浓，一些开发商纷纷打出降价牌。而位于仙林板块的南邮置业却逆流而上，在媒体高调宣布其开发的鸿雁名居楼盘不跌反涨，并推出一种全新的销售模式——“百分之十承诺，百分之百保障”。
具体地说，就是购房者可以缓缴10%的总房款，待到交房时，若其他同品质房源的销售价格低于购房者签约之初的价格，则开发商免去购房者10%的总房款;同理，若交房时价格高于购房者签约的价格，则需在交房时将缓交的10%总房款缴付给开发商。而在颜先生的理解中，这总房款10%的部分，是开发商向购房者提供的保证房价不会下跌的“保证金”。
对于自己的这一说法，颜先生向记者提供了与开发商达成共识后产生的“承诺书”，以及当时从南京365地产网上下载的相关报道。该“承诺书”的基本内容如下：
本人(购房人)于2010年5月30日购买贵司鸿雁名居项目某栋某单元某室，单价(若干)，总房款(若干)。因本人资金原因，签约时支付首付款(若干)，(若干)元办理银行按揭手续，尚余10%房款(若干)未支付。待房屋交付前一个月内，如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源，我方承诺在收到贵司《房屋交付通知》后七日内，一次性以现金形式付给贵公司，款清拿房。若因我方原因未能在承诺时间内把剩余房款补齐，贵司有权延期交付，并追究违约责任。
但蹊跷的是，明明是开发商承诺次年交房时如房价下跌，缓交的10%可以免交，但上述这份“承诺书”并不是开发商出具给购房者的，反而是购房者写给开发商的。
对此，颜先生特地进行如下说明：一，这份承诺书是开发商事先打好的格式文本，由购房人签字后原件交还开发商;二，据当时媒体报道(新浪地产网、网易新闻等还能查到)该活动只开展了10天左右就草草收场，后面开发商采取直接打折或搞特价房进行促销。
那么，作为购房者颜先生当时对此是持什么态度呢?颜先生说，自己当时也提出质疑，但该售楼处的朱经理一再保证该活动不会骗人，并申明自己及置业公司另一位总经理也已在该楼盘买房，且公司为南邮高校全资注册，在这种情况下，自己才相信了。
颜先生分析认为，当时开发商之所以搞“缓交10%房款”的促销活动，是由于当时的房产新政购房的首付由二成提至三成，因此不少购房人除了观望的因素外，还因一时拿不出多付的一成购房款无法出手。在此情况下，开发商就以“保证金”的方式代为垫付总房款10%让购房者缓交，这样算来，购房者首付还是两成，从而达到促使购房者出手的目的。
交房前
购房人发现周边房价“都在跌”
2010年5月30日，颜先生在先签下该活动的“承诺书”后，于6月初交纳了约七成的首付近90万元，并拿到了南邮置业开出的约八成房款的收据(其中一成房款由开发商作为“保证金”垫付的)，也就是所谓的“10%承诺”。据此，我们向银行办理了剩余两成的商贷并签下商品房预售合同。
到了今年6月，在约定交房时间前，颜先生和家人走访了仙林多家房地产中介，咨询了几家有资质的房产评估公司，并登录权威的房地产官网查询该楼盘的价格备案，发现均低于当初自己所买的价格，有些条件相似的二手房，每平方米的价格更要低2000元左右。
为此，颜先生提出交涉，但开发商称该楼盘不仅没跌反而微涨，对于颜先生所称有的楼盘售价低的问题，则说是“一房一价”因素造成的，即有的房子售价低是因为楼盘本身的原因，如地段、楼层、朝向等方面的差别，并不能说明同品质房源房价下跌，如果颜先生不补交剩下的10%房款，公司就不会交房。
如今
房价涨跌如何认定成两难
昨天上午，颜先生接到南邮置业方面的通知，约双方在颜先生代理律师所在的律师事务所商谈。记者旁听了整个磋商过程。
南邮置业方面来了一位副总、两位销售人员和两位律师，他们也承认“承诺书”有房价下跌免收10%总房款的意思表示，但前提条件是同品质、同楼层、同户型、同付款方式的商品房。而公司目前类似房源的销售价格没有低于颜先生所购房屋。至于颜先生所举周边其他房屋包括二手房的售价低于其房价的问题，由于那些房屋地段、面积、楼层、朝向以及可能存在的其他不同因素，因此不具有可比性，颜先生认为房价下跌的说法由于缺乏权威性，不予认可。
颜先生就此提出，现在包括仙林在内的房价都在下行是大家都有目共睹的，而开发商承认房价下跌的前提中，设定了“同品质、同楼层、同户型、同付款方式”，照此理解，只有自己手里的这套房子降价，开发商才会认可。对此，开发商聘请的一位律师也表示，“承诺书”中确实有难以确认的地方。
南邮置业的那位葛副总经理坦言，房地产市场如果不是遇到政策的严厉调控，房价肯定还会上涨，但即便如此，目前销售的楼盘的报价仍然高于颜先生的购房价。颜先生则表示，如果开发商没有通过促销措施作出承诺，那自己所购房产出现价跌的情况，自己绝不会找开发商。既然双方有这么个约定，因此就要按约定的条款行事。
最后，葛副总经理提出，可免除颜先生所“欠”的10%房款135000元的一半，即67500元。他们同时强调，免收部分“欠款”并不是他们理亏，而是出于解决问题的诚意。因为其他三户与颜先生签了同样“承诺书”的购房户已经交了那10%的房款。目前双方还在进行协商。
物价部门
“保值”无须备案属于促销行为
由于鸿雁名居购房纠纷涉及房价的问题，记者昨日也咨询了南京市物价局相关负责人。由于南京市此前出台规定，要求开发商必须在开盘前到房产局和物价局对房价进行“备案”，包括开盘时的折扣等优惠活动也必须通知主管部门记录在案。那么，这家开发商作出的不低于“同品质楼盘价格”的承诺，是不是也会通过“备案”而产生一定的法律效力呢?
物价部门负责人表示，首先开发商这一承诺根本无从比较，什么为“同品质”，除非自己与自己比较，这本身就是开发商的一个诱饵。其次，对于所谓不低于“同品质楼盘价格”的承诺，这只是开发商促销的商业行为，不属于“明码标价”的范畴，需要消费者自己进行甄别判断。事实上，这位负责人表示，开发商购房送手机、或是一次性付款给予优惠这一类的促销，都被认定为商业行为，只需要开发商在销售前按规定明确标示即可，不必走“报备”程序。
据了解，在5月11日由省物价局发布的《江苏省商品房销售明码标价实施细则》中，提出开发商必须在领取预售证后明示房价、优惠折扣以及享受优惠折扣的条件，同时实行“一价清”制度，所标示的价格就是开发商与购房者最终结算的合同成交价，成交价之外不得收取其他费用。此外，对已售房源及价格也应予以明示。
声音
1“100%保值合同”具备法律效力但是否“降价”难以认定
“既然是合同，当然就有效力。”南京市住建委房屋产权市场处副处长曾新骏，在了解了相关信息后说道。但是究竟“降价还是没降”怎么来认定，这个就只有交给法院来判断了，购房者可以以合同内容来起诉开发商。在市场不好的环境下，有不少开发商想出了各种“花样合同”来“引诱”购房者，例如承诺一段时间内垫付首付等。曾新骏表示，这些合同只要是自愿签订，都具有法律效力，但类似捆绑车位等“捆绑销售合同”则是住建委明令禁止的。
“这样的合同虽然具有效力，但却令人不可理解，因为没有哪个开发商有能力掌握市场价格的波动!”南京新景祥房地产经纪有限公司副总经理何晔说道，经济形势包括政策变化都可能让房价产生波动，“100%保值”是无法自我保证的。
况且，如何来认定合同内容中的“同品质房源售价变化”也是个问题。有业内人士表示，目前南京施行的是“一房一价”政策，同一个楼盘，不同开发组团、不同位置的楼栋、包括不同楼层高低都会产生不同的房价，因此该合同中“同品质房源”这个定义太过模糊，不但无法界定，反而还有利于开发商以此为由找借口。即便抛开这些不定因素，不同的折扣力度、或者赠送车位、减免物业费等方式都能够成为开发商优惠促销的手段。何晔打了一个比方，如果业主拿这样笼统的合同来告开发商，也等于一拳打在了棉花上。这种合同就是个销售噱头，甚至可以称为“营销陷阱”。
据了解，类似的“100%保值合同”目前在南京楼市已经无从得见。即便是去年有着3000元/平方米大幅降价、并对老业主做相应补偿的苏宁睿城，原先也没有签署过这种“不靠谱”的协议。而例如东渡国际青年城等在售楼盘，也推出了帮助客户垫付一成左右首付的销售策略，但也没有签署任何“不保值就不用还款”的承诺。
声音
2如今“买房如买股”买方也要承担价格波动的风险
随着下半年南京楼市销售压力越来越大，越来越多的开发商采取降价跑量的方式销售，越来越多的老业主也因为降价而感到不平。即使没有签订类似的“100%保值合同”，仍有不少小区的老业主与降价销售的开发商讨价还价，希望能够在自己小区新房降价后得到一些补偿。
对于这种情况，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为类似情绪可以理解，但这种“讨价还价”却没有任何道理。诚然，动辄上百万的房产，普通人可能要花费十几年以上的血汗钱才买得起。但这种自由买卖是由合同来约定，只是由于市场波动出现的降价，对于卖家来说并没有任何法律责任可言。张辉表示，消费者应该更加理智地看待这个事情，自觉承担价格下降的风险。
“现在买房就如同买股票和黄金。”有业内人士这样说道，在大家将房子视做一个投资品，而不单单是住宅的时候，价格波动也就成了买方需要承担的一种“风险”。就像股市提醒大家的一样，“价格有涨跌，入市需谨慎”。相信随着调控的继续深入，会有更多的开发商加入到降价行列，也会有更多老业主感到“不平”，这也是房价回归理性过程中产生的“阵痛”。如果开发商都因为老业主的“不平”而不敢降价，反而阻碍了调控和房价向理性回归的趋势，这从长远来看对哪一方都不利。
■楼市观察
楼市调控慎用“猛药”
限购“扩容”、限贷“升级”、限房价、限地价……近期,楼市调控之手悄然加码,“限”令正全面“升级”。业内期待,这将对遏制房价过快上涨起到一定作用。但“有形之手”如何对楼市“深度介入”,必须把握分寸。
“限”令升级,楼市博弈加剧
细心人士注意到,楼市调控行政手段正加紧布控,“限”令开始升级。
——“限购”将扩容。国务院常务会议已明确要求已实施限购措施的城市要继续严格执行,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施,有关部门正在“圈定”限购新名单。
——“限贷”范围扩大。银监部门日前重申:对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
——限房价出台。河北廊坊房管部门近日向开发商发出房价控制目标参考性建议,比如新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。
——限地价。北京近期挂牌出让的门头沟区永定镇一地块,采取“限地价、竞房价”的交易方式,即:在确定地价的情况下,以“价低者得”的原则,由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格,承诺房屋销售价格最低者为竞得人。
“有形之手”全面发力,楼市能否如期“退烧”?
北京大学房地产金融研究中心主任冯科说,只要执行到位,“有形之手”将对楼市起到立竿见影的作用。但楼市服用过猛的“退烧药”,会否出现“副作用”,应有充分预估。比如,目前地价可以限定,但日后的房价却存在变数,“限地价、竞房价”的项目,一旦房价预期下跌,开发商会不会通过降低建房成本减少损失?
综合专家意见,从调控的长远目标考虑,政府的“有形之手”关键在于把好“四道关”。其一,把好“地”关。下半年供地任务艰巨,既要防止土地出让溢价过高,也要减少土地流标流拍现象,保持“面粉”充足供应。其二,把好“钱”关。从目前市场反应来看,房企资金链普遍绷紧,去库存动力在增强。其三,把好“保障房”关。不管调控松紧,保障房建设已不容许有懈怠。其四,把好“政策执行”关。应及时对政策梳理完善,适时形成制度,并严格落实监察和问责等一系列约束机制。
