“房地产市场正在寻找平衡的过程中，既不会一下子堕入‘黑铁时代’，也不可能在‘黄金时代’驻足太久。”用财经评论家叶檀的这句话来总结2010年的楼市，可谓恰到好处。
戛然而止的“狂欢”
2010年的日历刚翻过几天，南京河西一高科技住宅就打出了2.8万元/平方米的售价。这是年初南京最具代表性的房价飞涨之例。
1月，在苏州市举办的开年首场大型土地拍卖会上，开发商表现出极高的拿地热情，57幅地块有23幅的溢价率超过了50%，最高溢价率达到245%，土地市场的高温直接推动了部分区域的房价。
1月10日，监管层打出调控“组合拳”，“国十一条”明确规定二套房首付调至四成以上，以抑制投资投机。不过，政策的提醒并未能拽住开发商的涨价冲动。南京城中房价冲3万、河西房价冲2万、江宁房价冲1万，当时被业界称为“321格局”。
时至3月，南京、苏州等省内部分城市的房价大幅跃升，南京楼盘有单价一次性暴涨近2000元的。一惯“追涨杀跌”的投资和投机资金终于按捺不住了，无论是南京、苏州还是无锡，随处可见投资投机者的活跃的身影。
不过，这一场楼市狂欢，却伴随“史上最严厉的调控新政”戛然而止。4月17日，国务院出台“新国十条”，并首次将高房价纳入地方政府问责。
监管层将遏制房价与维护稳定等量齐观，市场立时急转直下。南京、苏州、无锡等城市，楼市观望迅即堆积。4月新政，让传统的“红五月”变成了“黑五月”，多个城市当月成交量创下3年来同期新低。
深度博弈房价涨势收窄
然而，楼市的博弈从来都不会停止。在城镇化带来的刚性需求、现有民间资本投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响下，调控下的楼市“锯齿般”波动起伏。
6月底，两大央企中海和保利在南京同一天推新，大获全胜。
入夏后，各地楼市均出现了库存量激增的态势，其中南京楼市7月供需比例急升为3.38∶1。
时至8月，新政“药力”逐渐被市场消化，南京等多地相继出现“日光盘”，苏州房价顺利“破万”。
9月，由于未见房价有实质性下降，市场需求几近井喷，苏州再现“千人抢房”场景。
市场高热，倒逼有形之手再次出拳。“9·29新政”应声而落，紧接着是“10·20加息”。房地产“二次调控”泼出冷水后，各地新政细则纷纷出台，我省也顺应国策，提出了限购、限贷等调控思路，重在抑制投资投机，确保自住。与此同时，加大保障房的建设力度，以期通过“市场的归市场、保障的归保障”的“两条腿”思路，让楼市降温。
“二次调控”后的楼市，已不复先前之勇。开发商的定价明显趋于理性，11月南京还出现了有楼盘单价直降2000元的举动。只是，大幅降价的“骨牌效应”并未形成。楼市整体处于高位盘整状况。
跌宕起伏中，2010年楼市成交整体下滑已是不争的事实。以南京为例，截至到12月23日，南京今年住宅成交共47978套，尚不足去年10.06万套的一半;二手房全年交易量为55060套，同比去年的10.5万套也下降近五成。365地产家居网12月18日公布的数据显示，2010年底与年初相比，南京全市58家楼盘标本的房价平均涨幅为13.7%。
南京大学城市社会学博士孟祥远表示，调控连发的效果更多体现在对需求的抑制上。“虽然没有完全控制住房价，也没有像一些购房者预期的那样降房价，但是，市场的疯狂总算有所收敛了。”
调控是一场艰难的拉锯战
孟祥远同时分析，当前市场深层次的问题并没有解决——供需不平衡和结构性短缺未见改观;而4月新政和9月新政虽风风火火，其实在执行层面上打了折扣，一些地方政府出台细则“雷声大雨点小”，不少限购令成了限时抢购令，导致购房者的信心逐渐被消磨。
复杂的宏观大势之下，受流动性过剩和国际资本套利影响，今年楼市热钱炒作成风。国家发改委经济所前不久的一项调研表明，每增发100元货币，其中的93%会投向房产，只有7%的资金投向其它领域。可见，房价泡沫膨胀并未实质性转向。
住建部副部长仇保兴日前发表署名文章也称，房价调控难与房产持有环节税收制度缺失、地方政府对土地财政的依赖，以及各地经济发展差距还在持续扩大等因素有关。
调控虽艰，但种种信息仍表明了监管层持续调控的决心。
“房地产业是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业。”12月20日，国土资源部副部长贠小苏的一席话，已被坊间视为房地产调控仍在向纵深挺进的信号。
孟祥远表示，对楼市而言，久“堵”必“疏”。“投资者的投资渠道需要疏通，引导其不必投资房产;改善性需求需要满足，在提升居住水平的同时铲除投资盈利空间;刚需更需解决，以城乡一体化、公共交通优先，引导更多人出城置业;无力购房者与夹心层最值得关注，应大力度落实廉租房、公租房，真正让其住有所居。”而房地产市场要形成这种均衡的调控格局，任重道远。
