嘉 宾 顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长
胡景晖 伟业我爱我家集团副总裁
杨少锋 中投联达(北京)投资有限公司董事长
调控见效 楼市降温
主持人：今年对于开发商来说肯定是难过的一年，已经持续了将近一年的调控让全国
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中 关 村6.43+0.121.90%的楼市都冷了下来，不少地方的房价已经明显下降，调控是否已经达到了预期的效果呢?
顾云昌：调控肯定起到了一定的成效，投资性需求已大幅度下降。但正如温总理所说，“目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期”，而不是所谓的“拐点”。现在以上海为代表的一些城市房价出现了下行趋势，但我认为这并不意味着楼市“拐点”的到来。笼统地谈“拐点”很容易误导他人，拐点有两种，一种是房价的上升速度放慢，其实房价仍在上升，是上升中的拐点;还有一种是下行的拐点。除此之外，拐的弯度也不能一概而论。有些楼盘因为品质、地理位置的因素，为保证资金不断裂，有比较大幅度的降价。不同的地域、城市、地段、楼盘，都有不同的情况。
胡景晖：我同意顾会长的说法，已经持续了近一年的楼市调控取得了初步成果。首先，严格的限购、限贷政策，严厉打击了炒房客，目前市场上的纯炒房客已近绝迹;第二，严厉的楼市宏观调控使得楼市成交量迅速萎缩，为下一步保障房的跟进供应赢得了宝贵的时间;第三，在严厉的楼市宏观调控影响下，房价大幅上涨的势头得到有效遏制，而且近期出现了明显的下跌势头。
未来“楼市宏观调控”的大方向不会像2008年底2009年初那样出现180度大转弯。未来一年，房地产市场的政策仍将保持目前宏观调控的大方向不动摇。但是在坚持这一大方向的前提下，目前严格执行的限购、限贷政策有可能出现微调，毕竟目前的政策在精准打压投机炒房客的同时，也使得不少首次置业的合理住房需求受到了打压。所以，适当的微调，比如把社保年限由连续改为累计，加大对首次置业人群的保护等，会更加贴近消费者的实际需求。
杨少锋：我认为，目前在调控政策组合拳的作用下，国内一二线城市房地产市场明显降温，成交量和房价出现明显回落，调控的初步目标已经达到。与此同时，受到房地产降温影响，许多城市房地产相关的税收大幅降低，地价大幅降低，土地流拍现象越来越普遍;关联产业也受到相应影响，所以部分城市开始采取一些措施拟放松或变相放松限购。但从国家政策层面看，目前调控的力度没有丝毫放松。
短期松口不可能
主持人：最近关于调控有了不同的声音，有些城市在变相松绑限购令，佛山的放宽限购虽然被叫停了，但是这是不是一个调控会放松的信号呢?是不是会有些松口呢?
顾云昌：我认为过去的十年，楼市一直处于供不应求的卖方市场，是楼市发展的“黄金时代”。或许这正是短短几年间，房价涨幅超出人们预期的原因。但今后的十年，房地产发展的速度会放缓，利润会摊薄，楼市的黄金十年已经一去不复返了。调控的目的就是要实现供求平衡甚至供大于求，这对卖家来讲也许并不是好事，因为这会带来竞争加剧、利润摊薄，甚至有些小企业会经营不下去。但老百姓却可以从中得到实惠：一是房价会平稳下来，二是竞争加剧了，开发商会用更多的精力去做好产品，这种情况下，老百姓选择的余地就更大了。
胡景晖：佛山的做法虽然被叫停，但是这也反映出了一部分城市想要对管理层目前执行的一刀切似的调控政策做的一种微调。佛山仅是一个三线城市，该地限购政策的调整并不具有示范效应，年底前或明年年初是否会有更多的城市调整当地的限购政策，还有待观察，但是如果个别城市做出调整的话，那么调整幅度肯定是有限的，目前执行的楼市宏观调控的大方向不会出现根本性变化。
杨少锋：我同意胡总的观点，在目前的这个形势下政府绝不会轻易地松口，经过了新一轮调控大半年的打压，一、二线城市楼市普遍成交锐减、价格停涨，调控效果正在日益显现。多方“挤压”之下，一些中小房企降价售房势在必行。
金融政策降低房价
主持人：近期，一线城市的个别银行将首套房贷利率上调至基准利率的1.1倍，银监会主席刘明康又发表了即使房价降40%银行能承受的言论，这是不是意味着信贷政策还会继续收紧呢?除了金融杠杆，未来还会有哪些的调控手段可能出现?
顾云昌：现在看，未来楼市走向将更多地受到金融环境影响，以首套房贷款利率普遍上调为代表的从紧的金融政策，将影响到开发商的资金链。当下各个城市、各个区域的房价松动情况并不平衡，未来楼市走向将更多地受到金融环境影响，以首套房贷款利率普遍上调为代表的从紧的金融政策，将影响到开发商的资金链。
胡景晖：我的观点是，从CPI的增速来看，已经连续两个月出现回落，使得通胀压力有所缓解，四季度货币政策进一步收紧的可能性降低，加息预期进一步减弱。个别银行上调首套房贷利率，仅是个别银行根据自身的经营策略做出的调整，并不意味着管理层将进一步收紧信贷政策。本轮楼市宏观调控，管理层可谓是多管齐下，调控从多方位多层面进行了认真系统布置，未来的调控手段，或将从税收方面做出调整，比如房产税的推广等。
杨少锋：我个人认为，银监会主席发表即使房价下降40%银行都能承受的目的，是强调中国金融体系的整体安全有良好保障，而不是说房价将下降40%。一方面表达了银行的安全性，另一方面则是传达信贷政策从紧不会变化的信号。此外，随着融资渠道的不断收紧，从2009年开始，房地产信托猛增，信托融资成本一般在15%以上。今年9月起到明年年末，是房地产信托集中兑付期，兑付资金量庞大。目前看，现有的调控手段已经取得很好的效果，短期内不会有新的调控手段出现。
已经降了10%
年底降到15%
主持人：北京上海这样的大城市都出现了比较明显的降价风潮，你们估计这种趋势还会继续蔓延吗?北京的房价还有多大的降价空间，为什么?
顾云昌：降价的趋势肯定还会蔓延到更多的城市，但是具体的比例我也不好说，从温总理的讲话可以看出，中央坚持房地产市场调控的大方向不会改变，第一批执行限购令的大中城市短时间内不会放松。各个开发商的资金情况也不一样，一旦降价潮蔓延，不排除开发商在年底资金链吃紧的情况下，继续跟进降价的可能性。
胡景晖：严厉的楼市宏观调控政策使得一线大城市的住宅成交量都出现了明显的下滑，并长期低位徘徊，这使得楼市库存量不断增加，给开发商的销售回款带来了巨大的压力。随着调控的持续，目前刚刚出现的较为明显的降价势头有望继续。目前北京的房价已经出现了10%的回落，但是目前这种较普遍较明显的降价区域还仅限于四环外，四环内城市核心区的降价幅度并不明显。此外，虽然房价出现了回落，但是成交量依旧低迷，说明现在的房价并未回落到大部分购房人的心理价位，要想让成交回暖，房价还必须再回落一些。我预计，年底前，北京的房价将整体回落到今年年初的水平，也就是说，北京的房价在目前已经回落了10%的基础上，还将有5%左右的回落空间。
杨少锋：随着年底房企周期性还贷期的到来，已经习惯高负债经营的房地产企业将面临巨大的资金压力。银行贷款到期偿还、税务年度的清缴、工程款支付等用钱高峰的到来，开发商资金将处于极度紧张状态。在巨大的资金压力下，降价潮将大规模蔓延。
通州已降
房山大兴有望跟进
主持人：北京的住房存量已经到了28个月的新高，对于那些处在观望阶段的购房人来说，是否还要继续等下去，何时出手时机比较合适?就北京市的情况分析，对于购房人来说，哪些区域可能步通州的后尘并有较大的降价空间?
顾云昌：从统计看，10月上半月，北京二手住宅成交均价跌破了每平方米2.3万元，与9月相比下跌2.1%。数字说明了一切，我这次不说具体的区域，只是给年轻购房人一些建议，我鼓励他们去“借钱买房”，因为年轻人经济实力不足，按揭购房是最合适的选择。此外，年轻人购房也不一定要一步到位，从小到大、从二手到新房的梯度消费才是理性的。
楼市是块大蛋糕，各种需求的人群都等着来领取属于自己的那块。我认为不同人群通过不同途径来满足自己的需求，才是实现解决住房问题的根本。在这个过程中，或许不在于如何分这块楼市“蛋糕”，而在于你要怎样取。我认为，“刚需族”有两种，一种是中等收入以上的群体，一种是中低收入人群，但这种需求却可以通过不同方式去实现中等收入以上家庭主要靠自己的力量，根据自己的收入去买房租房;而低收入人群，从目前来看，其出路在保障房。今年保障房的比例很大，全国而言，竣工房屋中有一半是保障房，相当一部分家庭可以通过保障房来解决住房问题，视自己的情况选择公租房、经适房或是廉租房。
胡景晖：目前北京的房价已经出现了明显回落，不光四环外的房价回落比较明显，而且四环内城市核心区的海淀中关村、公主坟等热点区域的房价也出现了明显回落，虽然年底前房价还将有小幅回落的空间，但是降幅不会很大。所以，对于部分首次置业的自住型购房者来说，如果购房需求较为急迫，现在至年底都是不错的购房时机。值得关注的区域除了通州以外，昌平、大兴、房山等近郊区县的房价也出现了明显下降，所以购房者可以多多关注，四环内的城市核心区，公主坟、望京等区域的房价也出现了房价回落的势头，不妨一看。
杨少锋：开发商资金链最紧张的时候就是房价打折力度最大的时候。所以，今年12月到明年3月期间将可能是房价最低点，也是最佳抄底时机。一方面，房价有所松动，不少银行还能申请到首套房的贷款利率优惠;另一方面，目前买房的人相对较少，现在买房可以有更充足的时间对房子做精挑细选。除了通州之外，房山、大兴将是降价潮波及影响较大的区域，房价也将有大幅波动。
