4月14日，温总理在国务院常务会议上提出了关于遏制部分城市房价过快上涨的“新国四条”;4月17日，国务院发布了以二套房贷为主的“新国十条”。今年的房产调控新政就此全面拉开。房产新政出台到昨今天正好100天。南京新房价格降了没有?二手房成交如何?租金是否暴涨?土地市场有无降温?面对方方面面的拷问，南京市住房保障和房产局局长郭宏定一言以蔽之：南京市认真贯彻调控文件精神，目前已初步达到调控预期。
新建商品房
5月以来的成交量比2008年同期还少一半
新建商品房是楼市的主体，最能反映市场的情况。在衡量新建商品房的变化数据中，成交量往往是市场的晴雨表。新政出台百日，南京新建商品房成交量无疑可以用“大跌”来形容。
来自南京网上房地产的数据显示：4月，南京新建商品住宅成交6027套;5月这一数据下降到1853套;6份成交数据徘徊在1964套。按照7月目前的认购成交情况来看，也很难超过2000套。5月以来的成交量和南京楼市历史上最严峻的2008年同期相比，有50%左右的降幅。
南京市统计局公布的数据显示，今年上半年，南京市商品房销售面积370.18万平方米(含经适房)，同比2009年下降22.4%。其中，商品住宅销售面积337.81平方米，同比2009年下降了26.1%。
购房者对于成交量的下降感受更为明显，新政前每天高达200多套的认购量，转眼之间就下降到不足100套。进入7月以来，更是有多个交易日的认购量不到50套。
房价同比仍上涨明显环比已出现下跌
南京市统计局公布的数据显示，今年上半年南京市商品房销售面积尽管同比下降22.4%，但是商品房销售额却高达326.09亿元，同比2009年不降反增，上涨了8.8%。这一数据说明，自房产新政出台以来，尽管部分楼盘出现了较大幅度的价格调整，但房价整体水平仍比2009年高出不少。这也契合国家统计局70个大中城市房价的检测结果：房价同比仍有明显涨幅，但环比已出现下跌，房价上涨的趋势被遏制。
以记者采访的两个楼盘为例，江北一滨江大盘在3月底开盘时，销售价格高达9800元/平方米，上百名购房者排队购买;5月初该楼盘再次推出一批房源，销售标价基本没变，仅给出了96折的优惠，当日房源认购量为个位数;6月底，该项目再次推盘，房价调整为7800元/平方米，当日房源认购量仍不超过半数。部分购房者表示，2009年上半年该项目的销售价格不到6000元/平方米，相比之下现在的价格并不便宜。
另一个楼盘是5月初取得不俗销量的河西某楼盘，该楼盘春交会上透露的价格在20000元/平方米以上，实际开盘推出的价格为18000元/平方米左右。这一价格被部分购房者认为“下降了不少”，但2009年同期，该项目地段的销售价格仅为12000元/平方米。
二手房
成交量迅速萎缩不少中介门店关门歇业
4月南京二手房成交8798套，5月成交3733套，6月成交2731套，7月的成交量预计在3000套左右。这组数据反映南京二手房市场的变化，一个明显的下行曲线出现。
根据南京网上房地产数据统计，新政百日来，南京二手房成交量一路从每旬3000套的高峰逐渐跌落到2000套、1000套，甚至在6月中旬骤然降到500套以下，直至7月中旬才重回900套。伴随着数据变化的是南京二手房市场的全面“退潮”：中介门店从大肆扩张到关门歇业，房主从趾高气扬到主动让价，购房人从疯狂抢房到冷眼观望……
记者在新政百日来的采访中发现，2009年楼市的空前繁荣，让一批行业外的人员加入到中介队伍中，如今市场急速扭转，这批中介人士也率先出局。在2009年中介门店扩张最为迅猛的桥北板块，一位中介经纪人甚至转行做起了马自达车夫。
二手房价主城仍坚挺江北下降最明显
新政百日来，南京二手房价格相比新建商品住宅价格要更为明朗：江北二手房出现较为明显的下降，其余板块尤其是主城区的各个板块，二手房价格仍相当坚挺。
2009年房价上涨最为迅猛的江北，此次价格调整也同样最为迅猛，其中二手房的表现尤甚。4月中旬新政一出台，就有江北的二手房业主将挂牌价格大刀阔斧砍掉20万。随后，一批二手房价格从9000元/平方米下调到8000元/平方米，然后又从8000元/平方米下调到7000元/平方米，现在甚至出现了价格跌到5000元/平方米的二手房。
和江北二手房价格迅猛调整相比，江宁和主城区域的二手房价格调整幅度相对很小，大量二手房价格的调整幅度在1000元/平方米上下。例如，目前江宁将军大道沿线的二手房价仍在10000元/平方米以上。不过，有价无市是这些二手房的普遍特点。
不少业主转租为售租金上涨超过15%
二手房成交量是一条明显的下行曲线，二手房价格是一条轻微的下行曲线，二手房租金却是一条上行的曲线。新政百日以来，尤其是4月、5月两个月中，由于大批二手房业主迫于新政压力，将二手房转租为售，一时间二手房租赁市场上房源奇缺。加上租赁高峰提前临近，二手房租赁价格上涨明显。
我爱我家、满堂红南京置业等规模中介的统计数据显示，四五月南京二手房租赁价格上涨了15%-20%。这一上涨幅度和此前相比，相对要更为明显一些。由于地铁二号线和南延线的开通，新开地铁沿线的租金更是上涨了近40%。
土地
国土部门两月未挂出土地新政百日以来，南京土地市场仿佛进入了“冬眠”期。不过仔细分析来看，新政出台以来南京土地市场的“冬眠”，并非市场的真实面貌，而更多是因为南京国土部门五六两个月没有挂出土地，导致南京土地市场进入了“空窗期”，造成了土地市场“冬眠”的假象。
从数据上来看，今年上半年，南京市土地财政收入94.08亿元，这一金额是2009年上半年25.38亿元的3.7倍。从部分热门地块的成交价格来看，开发商拿地的热情虽有减弱，但降温幅度不明显。例如，5月7日南京举行新政出台后的首次土地拍卖，位于仙林的大庄5号地块，仍经过54轮激烈竞价，最后以6032元/平方米的楼面地价成交。这一成交的楼面地价，仅比新政前成交的附近地王大庄6号地块便宜了900元/平方米。
开发企业一批地产企业中高层离开
南京市统计局的数据显示，今年上半年南京商品住宅累计投资269.68亿元，同比增长20.5%。就在这一投资规模增长的同时，南京一批地产企业发生人事震荡，一批企业的中高层管理人员离职。这一人员流动的加剧，被视为房产调控引发市场洗牌的先兆。
记者在采访中了解到，今年5月南京某知名地产企业名下，就发生过中高层管理人员“集体出走”事件，随后又有多家房地产企业经理人事调整。业内人士表示，在成交数据徘徊临近冰点的情况下，房产企业的销售人员承担了巨大的压力，这些压力是导致企业人员调整的根源。随着人员调整的加剧，房地产市场的洗牌也为期不远。
各地调控细则一览
和国务院出台的其他政策不同，4月17日出台的“新国十条”政策并没有受到地方的积极响应。截至目前，出台地方执行细则的城市，数量仍在10座以内。以下是部分出台“新国十条”地方细则的城市，以及各个城市细则的主要条款。
■青岛
限制多套房及非本地居民贷款，对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由15%调至20%，非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地，增值税预征率由1%调至2%，市区新增建设用地中保障性住房和限价商品住房的配建比例不得低于20%。
■北京
限制多套房及非本地居民贷款，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，加强对存量房交易的税收管理，取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源。
■西安
建设外来务工人员住房，加大各类保障房建设力度，鼓励已购公有住房上市交易。
■深圳
限制多套房及非本地居民贷款，启动安居商品房建设;保障人才安居住房建设。
■镇江
支持自住型和改善型住房消费，降低契税税率，给予购房补贴。
■重庆
上调高档住房土地增值税预征率至2%，普通商品住房(含二手住房)交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。
■福州
可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，全力做好套数审核认定工作，采取“先发放租赁补贴、后实物配租”的方式加快廉租住房保障落实进度。
各方声音
调控一旦放松，房价会强力反弹，政策会毁于一旦，政府也将失信于民。———住建部部长姜伟新
6月全国70个大中城市房价环比下降0.1%，楼市调控正处关键时期，要将楼市调控进行到底。
———《人民日报》7月19日
房价一直往下跌是不可能的，而且一直往下跌也没有什么好处。
———原全国人大常委会副委员长成思危
人称史上最严厉的楼市政策就要鸣金收兵了吗?即便还没有，看上去也是强弩之末。痼疾无灵药。利益关系不调整，不可能从根本上改变供需的基本格局，价格当然坚挺依旧。
———中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年
告别“日光盘”
南京一批楼盘有了外号
“西瓜盘”“摸黑盘”“闪电盘”“抄底盘”……4月17日房产“新十条”出台以来，南京一批楼盘享受到了新政前所未能享受的待遇———它们被购房者冠以各种外号。透过这些戏谑的外号，也许可以窥见南京楼市的变化。
“西瓜盘”
成为新政后楼市试金石
5月5日，新政出台两周后，河西第一个开盘销售的项目是碧瑶花园。该项目当晚开盘，推出了134套新房源，结果只有16套房源被认购。在开盘现场，大批购房者采取了观望的姿态，其中一张购房者穿睡衣吃西瓜的照片广为流传。“我不是来买房的，我是来吃西瓜的”，一时成为南京楼市的流行语。碧瑶花园也被冠以“西瓜盘”的外号。
据碧瑶花园的开发商表示，早在开盘之前，他们已接受了三四百组客户的登记，同时推出的精装修房品质不俗，开盘当日的销售价格也较此前的宣传价格有所下调，开出的均价是22600元/平方米。
“我们应该感谢西瓜盘。”江苏乾和置业有限公司营销总监唐登洋表示，碧瑶花园开盘之前的自信和开盘当日的认购数据，给南京其他的开发商上了一课，让开发商知道了房产新政的威力。从这个意义上来说，南京的其他开发商，应该感谢这个“西瓜盘”。
“摸黑盘”
买卖双方力量对比开始倾斜
5月28日晚，河西御江金城项目夜间开盘，现场认购持续到晚上10点多。由于项目开盘时间比较晚，同时认购现场被设置在一条狭长的花园通道里，认购现场严禁媒体记者进入，该楼盘随后被戏称为“摸黑盘”。开发商的低调和对认购结果的保密，和新政前判若云泥。
“他们当时其实信心不足。”南京一开发公司的负责人表示，御江金城开盘之前下调了预期价格，推出房源价格调整到了17000元/平方米。即便如此，开发商也担心会碰到类似“西瓜盘”这样的尴尬，因此才旁晚通知购房者，摸黑进行开盘。在开盘认购之初，对认购结果严格保密，直到最后认购结果达到了开发商的预期，认购现场才向外界公开。
该负责人表示，御江金城项目开盘的时候，房产新政已出台一个多月。这个时候，买卖双方的力量对比已开始发生改变。开发商不再像以前那样自恃市场火爆无所顾忌。
“闪电盘”
高端项目也开始被调控
6月底，保利香槟国际和中海凤凰熙岸两大央企楼盘高价开盘，均取得不错的销售成绩。这让一批购房者对新政进行了声讨，认为新政对高端房产项目的调控存在盲区。不过，这种声讨随着天正桃源的闪电式开盘而逐渐消散：7月2日傍晚，天正桃源低调开盘，认购持续了不到1小时便结束，当日认购不到三成。低调开盘的天正桃源，也因此被冠以“闪电盘”的外号。
据了解，7月2日的开盘，天正桃源共推出了44套房源，价格从21000元/平方米到45000元/平方米不等，无论从价格还是从产品上来看，都是属于南京的一线高端。开发商对当日的认购现场进行了严格的控制和保密，记者采访须像间谍一样更换身份，在已在售楼处登记的购房者的帮助下，才能潜伏进入。该项目当日下午5点多正式开盘认购，6点左右即宣布认购结束。
除了认购量有限之外，天正桃源和中海凤凰熙岸一样，都遇到了认购转成交的问题。由于新政下贷款难度增大，不少购买高端物业的业主，在交付定金签下认购合同之后，迟迟未能交付全款办理成交手续。房产新政对高端项目的调控也由此可见一斑。
“抄底盘”
楼盘价格战越来越近
7月11日，江宁地铁某楼盘开盘。该楼盘在开盘前，打出的口号是“我开盘，你抄底”，同时开盘当日确实也开出了8200元/平方米的均价，相比此前的预期价格，低开了不少。不过这家高喊“抄底”的楼盘，销售情况却并不理想。截至上周，南京网上房地产显示，该项目推出的120套房源，成交认购总量仅29套。
舆论将该楼盘冠以“抄底盘”的外号，不过从其实际认购量来看，这更像一个讽刺。有业内知情人士表示，“抄底盘”外号的来源，则是源于江宁大学城板块几家楼盘之间的价格战：在该楼盘公布开盘计划后，其隔壁的一家楼盘抢先开盘，并推出了8600元/平方米的均价。在此前，大学城板块几家开发商达成的共识是，板块价格坚守9000元/平方米的底线。不过，这种价格坚守在新政面前旋即成为泡影。
告别“日光盘”
楼市发展越来越健康
在4月17日房产“新十条”出台之前，南京的多个楼盘只有一个外号：“日光盘”。意思是指这些楼盘只要一开盘推出新房源，开盘当日就基本上能卖完。这一外号现在已经消失了，取而代之的是“西瓜盘”“摸黑盘”“闪电盘”“抄底盘”“数据盘”等一系列各有特点的外号。
“这说明市场正走向健康。”江苏苏垦机构董事长经纶表示，一开盘就卖光的市场，并不是健康的市场。在“日光盘”遍地的时候，他就对这个市场的发展表示担忧。现在调控政策出台，尽管目前南京楼市成交量低迷，主城外围房价开始明显下降，开发商的日子比较难过，但是从长远来看，政策的调控有利于市场的健康发展，有利于开发商的长期发展。
■新闻延伸
南京冒出一批“传奇”二手房业主
撇开繁琐的数据和街谈巷议的姿态，新政百日带给南京市场的还有那一个个传奇的卖房故事，一批二手房业主被新政激发出无限想像力。除了“悬赏卖房”“一元起拍”“倒按揭”卖房的一批业主外，更有准确预测房产新政的“楼市章鱼哥”，展现出楼市震荡调整时期的缤纷色彩。
“楼市章鱼哥”
新政前打广告卖二手房
一批抢在房产调控出台之前抛售房产的业主，被网友戏称为“楼市章鱼哥”。其中，一位抢在新政出台一周前打广告卖房的二手房业主，便是“楼市章鱼哥”的代表。
4月7日，一位二手房业主通过报纸上刊登广告的方式，叫卖手中的两套精装修二手房。这两套二手房来自于万科金色家园一期，分别是一套100平方米的两房和一套158平方米的四房，两套房子的预期销售价格近1000万元。为了吸引购房者，该业主刊登彩版广告。根据广告篇幅大小，这位业主花的费用达到了3万元左右。尽管花费了不菲的广告费，但该业主最终没有失望。这位业主在随后接受记者采访时表示，广告效果很好，他的这两套房子已经成功地售出，并且价格也在他的心理价位附近。
就在这位业主打广告高调卖房后一周左右，房产新政出台，南京二手房市场温度猛降。回头来看，该业主的成功“逃顶”，具有“章鱼哥”般精准的预测。记者在采访中了解到，除了该业主外，还有一批在4月中上旬成功卖房的业主，他们和楼市新政擦身而过，留下的是“不要贪婪”的告诫。
“一元起拍”
二手房另类出售闹剧收场
没有“章鱼哥”般的精准预测能力，有“章鱼哥”般的知名度也不错。5月中旬，南京二手房市场上就出现了这么一位博出位的二手房业主。该业主为了能尽快把手上的房子卖掉，想出了一个“一元起拍”的主意。将自己在江北过江隧道口的一套120平方米的房子，以一元的价格挂牌在商务网站上出售。
按照当时的市场价格计算，这套房子的价格在100万元上下。业主新政前曾经叫价130万元出售。这样一套价值百万的房子，以一元的底价拍卖，明显带有炒作的味道。业主在接受记者采访时也大方地表示，自己就是为了炒作———他已经雇佣了枪手，准备将这套房子的价格竞价到他的心理价位附近，如果没人竞价，那他就通过枪手自己把这套房子买过来。
百万房产“一元起拍”，尽管炒作成分明显，但这套二手房仍然引起了全城购房者的关注。不过，由于业主的心理价位不低，该套二手房在枪手的竞拍下，最后以取消拍卖潦草收场。“一元起拍”在为全城购房者呈现一幕闹剧的同时，也传递了二手房市场卖方心态的变化。
新政激发
二手房业主卖房想像力
在新政的压力之下，南京二手房市场迅速降温。为了摆脱房子难以出手的困境，一批二手房业主被激发出了丰富的想像力，出现了“悬赏卖房”“倒按揭卖房”“买房送车”等一批新奇的卖房方式。
4月底，南京的一位二手房业主开出10万元的“赏金”，悬赏出售一套位于仙林金陵家天下的二手房。这套二手房面积243平方米，挂牌总价为570万元。业主表示，如果有中介公司能帮忙把房子卖出去，他就愿意支付高达10万元的中介费。
5月，南京的一位二手房主出售中山东路的一套二手房，面积为67平方米，挂牌价格是60万元，单价不到9000元/平方米，比周围的二手房价格每平方米便宜了五六千元。不过，业主要求购房者购房后返租给业主，返租时间是20年，租金包含在房价中。也就是说，购房者支付60万元买下这套房子，必须等到20年后才能拿房。这是南京出现的首例“倒按揭”卖房。
随后，南京二手房市场上出现了“买房送车”、“买房中介送装修”、“天津快板卖房”等许多新奇的卖房方式。其中“天津快板卖房”，也许是新政卖房人的心情写照：“竹板这么一打，我有个小想法。现在楼市冷，天气实在热。生意不好做，房子不好卖。没啥好法子，得要过日子，我得动脑子……”
