今年3-4月间，一则“奥南板块梅钢要建9000套经适房”的消息在坊间迅速传开，还有传闻“如果内部消化不掉，有可能对外出售”，一时之间楼市震惊。今明两年建设计划“井喷”的保障房对开发商来说是不是又一次更大规模的“狼来了”?保障房建设能不能成为今后替代“限购令”的楼市的长效调控机制?记者就此进行调查，试图了解梅钢9000套房及南京保障房建设的更多实际做法。 快报记者 孙洁
梅钢9000套的真相
非经适房,是集资建房
3月16日，一则“奥南板块震撼消息!”在网上流传称：奥南大型企业——宝钢梅山5年内规划建设9000余套经济适用房，首批建设2500套。第二轮旧房拆迁入户调查工作正在进行，平均每个拆迁户拆迁期间的租房补贴为每月1500元。紧接着，不少貌似“知情”的网友纷纷留言，大多都确认“属实”，还有人称，年内动工，明年建好，后年入住。
更让板桥楼市不安的是，梅钢集团在2003年前后职工人数达到2.6万人，但从2000年以来，2003年、2006年一直有集资房报批建设，一般一次1000-2000套，加上2000年前部分职工已参加房改拿房，本次9000套供应量不可谓不多，富余房流入商品楼市不是没有可能。
按9000套计算，套均100m2，那这批房源总规模已达90万m2，而目前同区域商品楼市几大楼盘加起来才140万m2左右，经适房达到商品房的2/3，要还能对外出售，对商品楼市的冲击将不言而喻。是真的吗?记者先后向主管保障房项目报批、土地审批的南京市住建委和南京市国土局相关处室求证，得到的答复均是：没看到梅钢项目;不过“新选了一批保障房用地，板桥是在考虑之列，还没最终定。”但记者从知情人士处听到消息：梅钢项目实质不是经济适用房，而是集资建房，因此保障房项目表中没列，但项目是有的。
十年等来的“机遇”
挡不住的集资房冲击
“集资房”是按南京市的房改政策，为解决大型偏远企业职工的居住问题，允许企业用自有用地建设住宅，按房改政策供应职工，要求只能卖给未享受过房改的职工，供应价按职工工龄等来计算，购买人员条件、价格均要造册上报南京主管部门审核。该房面积可达90-130m2，职工购买后也可对外转手，不像保障房那样“5年不得买卖”。
自2000年以来，此类集资建房一直受限，怎么会突然出现这么大项目?以前从来没发现其冲击商品楼市，现在怎么出现了这样疑问?据了解，南京为防止集资房干扰商品楼市，对集资房地域有严格限制，必须是“绕城公路以外”。“但房改政策都是2000年之前的事，那会儿绕城公路以外，就算企业肯建房也不值钱，只能给职工住，没有利益驱动去多建不必要的房子;职工如果住在城里，上班反而不方便，因此政策是合理的，区分很明显。但如今，这条件显然不适用了。”楼市资深人士表示，现在的绕城公路都已快是城市“二环”，周边区域都已是城市新迁入居民的正常居住地了，而绕城公路外的企业经过10年漫长等待，终于等来了土地增值;有些企业看到机遇，趁现在政策没改大举立项，从某种意义上来说有钻政策滞后漏洞的嫌疑。
保障房供应加大
新增公租房作用不好说
但现在的难题是，只要政策一天没改，企业前来报批集资房，符合条件就没有理由不让它通过审批。与此同时，在今年规模庞大的保障房建设中，新增了公租房等项目，也不排除有不少大型企业、产业园区以“引进人才”为名申请保障房立项。
而据报道，南京今年在启动实施1000万平方米保障性住房主要为迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山西侧和江宁上坊北侧等四大片区。其中除大量经济适用房外，共配建了约5000套廉租房、1万套间公租房，廉租房以45、55平米的户型为主;公租房有成套住宅、单身公寓、人才公寓和集体宿舍等多种形式，成套住宅2室1厅，以45、55平米的户型为主，单身公寓以35平米为主、集体宿舍供4人居住，也以45、55平米的户型为主。
由于南京往年的经济适用房大量供应拆迁户，因此今年新增的“公租房”反而被寄予了厚望，虽然其规模只有50万m2，1万套左右。它们如果能解决城市中低收入居民及城市新就业群体的租住问题，必将大大缓解近年来这部分居民“住房难”与“高房价”之间的矛盾。
据南京市住建委年初透露的《南京市公租房管理办法》草稿中的设想：公租房将供应三类人群：新就业人员：大中专院校毕业参加工作不满5年;外来务工人员，条件是非就业地户籍，在就业城市劳动关系稳定，有手续完备的劳动合同或聘用合同;城市中低收入住房困难家庭：标准是具有城市户籍，人均住房建筑面积15平方米及以下，人均年收入低于当地城镇居民人均可支配收入80%(2010年为1700元/人·月)，租金水平不高于同地区市场租金水平的70%-80%。
然而，西善桥岱山、江宁上坊等地的公租房、租金打7折对城市低收入居民有多少吸引力?他们中的许多人原先多在城区以卖早点等小生意为生，住到那里去就业会不会受到影响?新就业的大学生也面临同样的问题，除非本身就在附近上班。这些房屋很有可能最后就成为边远地区产业园区的配套房，能不能真正惠及全市符合条件的人群，这些都有待观察。
肯定保障房建设
专家建言谨防新的不公平
对经济适用房，南工大房地产管理系副主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华曾直言：市民感觉作用不明显，事实也的确如此。他认为，这是由于竣工的项目主要都用来安置拆迁户、保障房建设规模存在“欠账”以及安置集体土地农民占用国有建设用地指标对商品房用地供应产生影响这三大原因造成。
即便有着种种问题，但北京师范大学房地产研究中心主任董藩(微博 博客)表示：国家不断加码保障房建设力度的情况下，各地政府用拆迁安置房来顶替保障房、用产业园人才公寓来分解公租房指标等情况都有存在，但仍应加大建设力度，因为这些房屋总体对分化楼市中低收入购房人群肯定有效。比如某产业园、某大企业建了低价房、公租房，肯定消化了部分原先的购买人群。
那以解决困难人群居住为名而大打“擦边球”的保障房建设，会不会造成新的不公平呢?南京一位资深房地产业内人士表示：这应当在实践中及时地加以研究堵漏或矫正规范。比如梅钢的集资建房，如果认为是缓解中低收入职工的一种合理办法，那是不是城市居民的合作建房模式也可以考虑?梅钢可以立项，和梅钢职工同等收入、同样没有享受过房改的城市新居民能不能联合起来拿地建集资房?
如果这类涉及房改体制的重大政策一时间不能研究透彻，也应该对类似大型项目的供应人群严加把关，严防其虚报规模，防止其通过二手市场干扰商品楼市，对普通住宅购买人形成新的“不公平”。对于直接受其影响的区域楼市，政府应该考虑通过改善区域交通、增加基础设施投入将楼盘的供应人群扩展至全市范围，以减轻区域购房力锐减所带来的非正常影响，缓解楼市调整转型期内的具体矛盾。
